Campos do Conde (Alphaville | Tamboré)

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Cúpula da Cyrela revisa projeções em janeiro

Até a entrada em operação, a multinacional canadense terá investido R$ 320 milhões

Construtora considera reduzir o volume de lançamentos para 2012 com objetivo de evitar formação de estoques e também reforça aposta na baixa renda

Érica Polo

A cúpula da Cyrela se reunirá em janeiro para definir a necessidade de revisar as projeções de vendas e lançamentos para  2012. “Os números estimados, em minha visão, estão adequados.

Mas são passíveis de mudança, com viés para baixo, sobretudo no item lançamentos”, disse José Florêncio Rodrigues, vice-presidente financeiro e diretor de relações com investidores da empresa, em entrevista ao BRASILECONÔMICO.

O valor geral de vendas (VGV) da Cyrela, para 2012, foi fixado num intervalo entre R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões, alta de até 16% sobre 2011, enquanto os lançamentos, em faixa de R$ 8,7 bilhões a R$ 9,8 bilhões - alta de até 15%.

A necessidade de ajustar ou não os indicadores, garante o executivo, vem de uma opção estratégica e não de sinais de retração da economia. “A questão é que preferimos lançar num ritmo menor e vender essas unidades”, disse. Ele explica que a Cyrela vê mudanças no perfil do comprador, que está se tornando cada vez mais seletivo na hora de escolher o imóvel. “Os produtos que não forem bem lançados podem trazer problemas de estoques”. A empresa também vem diminuindo a terceirização de seus canteiros de obras, causa dos atrasos em algumas delas, diz Rodrigues.

Outra expectativa que pode interferir no planejamento é a tendência de estabilização da velocidade de vendas, em comparação ao ritmo que se via há dois anos, quando houve um ‘boom’ no mercado imobiliário.

Emrelação à economia, a empresa acredita que os principais indicadores devem manter patamares atuais. Fator importante e que não deve mudar, segundo Rodrigues, é a concessão de crédito.

Mesmo assim, os ‘ares’ de possíveis reflexos da crise externa têm afetado mais a classe média do que entre as pessoas com menor poder aquisitivo, segundo ele. Dessa forma, no curto prazo, a estratégia da construtora de ampliar a atuação junto a clientes de baixa renda cairá como uma luva. Rodrigues diz que a Living, da Cyrela, voltada para esse nicho, está ganhando peso e, no médio prazo, representará 50% da receita. Em 2012, o plano de lançamentos da Living consumirá entre R$ 3,7 e R$ 4,5 bilhões, 44% dos recursos do portfólio, avanço de 4% sobre 2011.

Artécity - Miami

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Matagal dá lugar a parque linear na Vila Madalena

Arredores do córrego das Corujas ganhou gramado, jardim e bancos

Moradores aprovam praça, mas temem que obras agravem enchentes, que já são tradicionais na região

CRISTINA MORENO DE CASTRO
DE SÃO PAULO

De um lado, na Vila Madalena (zona oeste), o córrego das Corujas é cercado por árvores e gramado, é aberto, limpo e apreciado pelos moradores das casas ao redor.

Já no outro lado da rua Pascoal Vita, o curso d'água seguia por um terreno abandonado, com mato alto, usado como esconderijo de assaltantes e usuários de drogas.

Após pedido da Associação Toca das Corujas Vila Beatriz, movimento de moradores que se uniu em 2001, o matagal começou a ser reformado em agosto e deve ser inaugurado, na forma de parque linear, nos próximos dias.

Ganhou gramado, grades, jardins já floridos, aparelhos de ginástica, oito bancos, uma ponte e virou passagem para as ruas Natingui e Beatriz, com portões que deverão ser fechados à noite e vigiados por seguranças.

Mas moradores do edifício Natingui, onde o córrego desemboca em canais, ficaram temerosos que o projeto do parque tenha estreitado a calha, aumentando a força das águas que tradicionalmente alagam a garagem do prédio.

Em 2009, a arquiteta Jorgina Nello Barbosa, que mora na região, doou um projeto à associação. Ele previa o aprofundamento e o alargamento da calha do córrego, com fundo de concreto. Segundo a arquiteta, as enchentes seriam bem menores, caso a proposta tivesse sido acatada.

A subprefeitura de Pinheiros, porém, fez outro projeto, que não tem intenção de drenagem, apenas paisagística.

Questionado, o órgão afirmou que o córrego não foi estreitado, "apenas adequado no local" e limpo. O custo das obras foi de R$ 358.384,25.

Cidade ganha duas ciclorrotas neste mês

Primeiro circuito para bicicletas no meio do trânsito da zona leste será aberto hoje, na Mooca, e terá percurso de 8 km

Motoristas terão de ficar mais atentos ao tráfego de ciclistas em vias da região; Lapa terá sistema no dia 20

DE SÃO PAULO

A primeira ciclorrota da zona leste de São Paulo será inaugurada hoje na Mooca.

O percurso de 8 km vai do Centro Educacional da Mooca ao Sesc Belenzinho, passando por vias como Cassandoca, Cuiabá, João Batista de Lacerda e Tobias Barreto.

Embora a pista não seja segregada nem exclusiva para bicicletas, ela visa sinalizar aos motoristas a preferência dos ciclistas nas vias.

Na próxima terça-feira, dia 20, será aberta a próxima ciclorrota, na Lapa (zona oeste). O caminho terá 18 km de extensão, entre os parques Villa-Lobos e Água Branca.

O cronograma dos novos circuitos para bicicletas foi definido pela CET (Companhia de Engenharia de Tráfego) como parte do plano iniciado em julho -quando foi inaugurada a primeira ciclorrota, de 15 km, no Brooklin.

Desde então também foram implantados percursos num trecho do Butantã (zona oeste) e de Moema, na zona sul da cidade.

Nesses trajetos, há compartilhamento da pista entre as bicicletas e demais veículos em circulação.

Mas já houve resistência de moradores devido a problemas com estacionamento e sinalização e de parte dos técnicos por conta de possíveis riscos à segurança viária nos locais onde existem as pistas permitidas para bicicletas.

Em novembro, dezenas de pessoas participaram de um protesto na ciclofaixa de Moema. O protesto foi marcado após o embate gerado entre ciclistas e moradores e comerciantes na região a respeito da ciclofaixa.

A ideia, para a CET, é promover a melhoria da convivência entre motoristas e ciclistas, além do incentivo ao uso da bicicleta (em vez do carro) em viagens pequenas, restritas aos próprios bairros.

Por não serem em áreas segregadas, especialistas não recomendam as ciclorrotas para iniciantes.

(ALENCAR IZIDORO)

Aluguel bate novo recorde em São Paulo

Contratos novos para locação residencial na cidade cresceram 19,8% nos 12 meses terminados em novembro

Aumento registrado nos contratos em andamento foi bem menor (5,95%) no mesmo intervalo

TATIANA RESENDE
DE SÃO PAULO

O valor do aluguel residencial na capital paulista continua em trajetória de alta e bateu mais um recorde. O aumento médio para os contratos novos de locação chegou a 19,8% nos últimos 12 meses terminados em novembro.

A variação é a maior registrada na série histórica do Secovi (Sindicato da Habitação) de São Paulo, iniciada em 2005. Os dados adiantados à Folha mostram que, só no mês passado, houve alta de 1,7%, puxada pela elevação dos imóveis de um quarto (2,5%). As unidades com dois dormitórios subiram 1,5% no período, e as de três, 0,5%.

Um dos motivos da disparada é o aquecimento do mercado imobiliário devido às facilidades de financiamento. A valorização dos imóveis à venda se reflete na locação, já que o investidor quer obter uma remuneração maior pelo dinheiro aplicado.

Ainda assim, segundo Francisco Crestana, vice-presidente do Secovi-SP, o aluguel mensal fica em torno de 0,6% do valor do imóvel, menos atraente, portanto, do que investimentos em fundos de renda fixa, por exemplo.

Uma grande metrópole como São Paulo, vale ressaltar, tem também algumas peculiaridades, como a alta rotatividade dos moradores, que, por isso, preferem alugar a comprar a moradia, mesmo tendo o montante necessário para dar de entrada em um imóvel próprio, mantendo a demanda à frente da oferta de unidades.

Para o economista José Pereira Gonçalves, ainda não há muitos investidores focados no segmento residencial no Brasil. Aqueles que desejam aproveitar o boom do mercado, na sua opinião, "preferem aplicar, por exemplo, em fundos imobiliários, que têm maior liquidez [facilidade em vender]".

O crescimento desse setor ainda é sustentando por quem está comprando a primeira moradia ou trocando a que possui por uma maior ou num bairro mais valorizado.

O IGP-M (Índice Geral de Preços - Mercado), da Fundação Getulio Vargas, usado na maioria dos contratos em andamento, acumula alta bem menor (5,95%) nos últimos 12 meses, desestimulando a procura por um outro imóvel.

A sugestão para o inquilino que conserva o bem e paga em dia é tentar negociar um reajuste menor com o locador ao renovar o contrato.

Governo investe R$ 23 bi no Minha Casa, Minha Vida

 

“Os valores relacionados a restos a pagar podem ser alterados até o dia 31 de dezembro, mas não há dúvida de que um passivo enorme será transferido para o próximo ano”

Ruy Barata Neto

O programa Minha Casa, Minha Vida pode entrar em ano de eleições municipais, as primeiras desde que foi criado pelo governo Lula, em 2009, com o maior volume de recursos a serem aplicados em um período de 12 meses. Segundo levantamento feito pela ONG Contas Abertas, o governo contava no

último dia 13 de dezembro (terça-feira) com um montante de R$ 22,9 bilhões, valor que inclui R$ 11 bilhões já previstos para o programa no projeto de lei orçamentária (PLOA) em tramitação no Congresso Nacional, e o acumulado de restos a pagar de anos anteriores de R$ 11,9 bilhões — o que inclui os recursos não utilizados da verba deste ano do programa.

Segundo o coordenador da ONG Contas Abertas, Gil Castello Branco, o montante de restos a pagar pode ser alterado nos últimos dias do ano — quando o governo costuma fazer um elevado número de pagamentos — mas a perspectiva é que um volume alto de restos a pagar seja transferido para 2012

em função do desempenho do Minha Casa, Minha Vida em 2011. “Os valores relacionados a restos a pagar podem ser alterados até o dia 31 de dezembromas não há dúvida de que um passivo enorme será transferido para o próximo ano”, explica Gil Castello Branco, coordenador do Contas Abertas. Do total de R$ 9 bilhões em despesas empenhadas (recursos reservados para pagamentos previstos), apenas R$ 11,7 milhões foram executados com compromissos deste ano.

O governo priorizou os pagamentos das contas de restos a pagar dos anos anteriores, em um total de R$ 5,9 bilhões, grande parte disso transferido para o
Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) — gerido pelo Ministério das Cidades e operacionalizado pela Caixa Econômica Federal para subsidiar os empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida.

A baixa execução de recursos neste ano não significa necessariamente que o Programa tenha ficado paralisado em 2011. Além de atrasos em obras, que muitas vezes impedem a liberação de recursos, existem também estratégias usadas para não prejudicar as contas públicas. Segundo o economista Mansueto de Almeida, o governo fez este ano um esforço adicional de solidez fiscal para cumprir a meta cheia de superávit primário — economia para o pagamento dos juros da dívida pública — por isso teve que usar a Caixa Econômica Federal (CEF) para manter as execuções do Programa.

“O governo costuma autorizar execuções para obras do programa valendo-se de recursos da Caixa, que é 100% financiado pelo Tesouro Nacional”, explica. “Como o gasto para subsidiar o programa é discricionário, o governo manda a Caixa executar evitando impacto no primário deixando para pagar

no ano seguinte”, acrescenta Neste ano, as verbas atualizadas de transferências do orçamento para o Fundo de Arrendamento Residencial somou R$ 9,1 bilhões, sendo todo o valor transferido até aqui de R$ 5,2 bilhões — apenas no que diz respeito a restos a pagar pagos para ressarcir a Caixa dos gastos executados em anos anteriores

Contra a crise

Segundo Mansueto, diante da necessidade de aquecer a economia interna, para salvaguardar o país dos efeitos da crise internacional, o governo deve aumentar as execuções orçamentárias no primeiro semestre para diminuir os restos a pagar dos anos anteriores ao mesmo tempo em que continua fazendo execuções para o programa por meio da Caixa Econômica.

A estratégia deve continuar para manter a solidez fiscal. “O Tesouro mantém dívida junto a Caixa e poder deixar para fazer o pagamento em 2013 quando a economia voltar a crescer”, diz Mansueto. O programa de subsídios à construção de casas, do Ministério das Cidades, ganhou tanta

expressividade no governo que fez o orçamento da pasta ultrapassar o do Ministério dos Transportes em 2011, o que se repete no PLOA de 2012. Enquanto o primeiro conta com R$ 15,9 bilhões, o segundo se aproxima dos R$ 17 bilhões. ■

Programa ganhou novo estímulo neste ano

Ao estender o teto para compra de imóvel para R$ 85 mil, governo beneficiou incorporadoras As medidas de estímulo ao Programa Minha Casa, Minha Vida começaram neste ano como parte do pacote de enfrentamento da crise global anunciado pelo Ministério da Fazenda no final de novembro. O governo beneficiou incorporadoras com projetos de moradias populares ao estender para imóveis de até R$ 85 mil o benefício do Regime Especial de Tributação (RET) que garante desoneração para estes empreendimentos — antes o teto para o benefício abraçava projetos de até R$ 75 mil.

A renúncia fiscal do governo atinge R$ 59 milhões em 2011.

De acordo com cálculos da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), a medida atingirá projetos que somam R$ 1 bilhão de investimentos em obras. O programa Em um primeiro modelo de negócio, as empresas privadas atuam como empreiteiras. Por meio de contratos com as prefeituras municipais, responsáveis por ceder terrenos, as empresas recebem o dinheiro do governo após ter finalizado a obra, previamente aprovada na Caixa Econômica Federal.

Segundo a Câmara Brasileira da  Indústria da Construção (Cbic), na primeira fase do programa, que terminou em dezembro de 2010, o governo cont ratou 495 mi l unidades com as prefeituras — boa parte ainda está para ser finalizada e deverá ser entregue em 2012.

No segundo modelo, as empresas atuam como incorporadoras. Elas arcam com os custos do projeto, também previamente inscrito na Caixa Econômica Federal, e fazem a comercialização das unidades imobiliárias contando com os subsídios públicos de menor taxa de juros e tributação. O Minha Casa, Minha Vida 2 aumentou o percentual de unidades contratadas por meio das prefeituras

municipais, 60% de um total de um milhão de moradias previstas serão viabilizados por meio delas. Os projetos da segunda etapa começaram a ser contratados pela Caixa Econômica em outubro deste ano.

Muito deles já estavam inscritos desde a primeira fase do programa e agora estão sendo reavaliados para serem contratados para os próximos anos.

As metas do programa são ambiciosas, o que também por si só justificam um impulso maior independente de qualquer pretensão política. O governo estima investir R$ 72,6 bilhões até 2014, possibilitando a construção de dois milhões de moradias. ■ R.B.N.

Previsão é de entrega de 495 mil casas em 2012

Moradias estão incluídas na chamada “faixa um”, viabilizadas 100% com dinheiro público. Cerca de 40% de um total de 495 mil moradias da chamada “faixa um” do Minha Casa, Minha Vida — empreendimentos viabilizados 100% com recursos públicos — deverão ser entregues em 2012 segundo estimativa da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic).

Os empreendimentos são contratos remanescentes da primeira fase do Minha Casa, Minha Vida, encerrada em dezembro de 2010, mas que ainda não foram finalizados.

Os atrasos, no entanto, podem comprometer o andamento dos contratos na segunda fase do Minha Casa, Minha Vida, cujas regras foram divulgadas no final de outubro. Segundo o economista Luis Fernando Melo, do Cbic, houve uma demora muito grande para o anúncio das novas regras do programa e muitas empresas que já estão entregando obra enfrentam dificuldades de se encaixar em um novo projeto.

“O risco é ver empresas que entregaram projetos na fase um acabarem sem um novo projeto para continuar trabalhando”, diz. A saída do programa representaria prejuízo para as companhias. “As empresas mobilizaram capital para atuar no programa e contrataram mais mão de obra diante da expectativa de sua continuidade”, explica. “O governo tem que tomar cuidado para manter as empresas que já atuaram na primeira fase no programa”, acrescenta o economista.

O desafio será incorporar na fase dois os projetos já inscritos na fase um, mas que não foram avaliados a tempo pela Caixa Econômica Federal.

Segundo dados da Cbic, cerca de 200 mil projetos de unidades de imóveis estão dentro da Caixa para fazer parte de um período de transição entre as duas etapas do programa. Luis Fernando afirma que há uma expectativa de continuidade para os projetos. “Os projetos que já estavam inscritos na fase um deverão permanecer para a segunda incorporando as alterações das pelo governo”, afirma.

Há ainda a possibilidade de projetos inscritos tardiamente, em janeiro e fevereiro deste ano, período em que a fase dois ainda não havia sido lançada, também serem incluídos. Cidades O programa de subsídios à construção de casas , gerido por meio do Ministério das Cidades, ganhou expressividade alta dentro do governo.

O orçamento da pasta em 2012 será maior do que o do Ministério dos Transportes, tradicionalmente líder na destinação de recursos orçamentários.

No projeto de lei orçamentária em tramitação no Congresso, Transportes conta com verba de R$ 15,9 bilhões, menor do que Cidades que se aproxima dos R$ 17 bilhões. ■ R.B

Déficit habitacional e baixa inadimplência afastam bolha

Para especialistas, aumento recente dos valores dos imóveis é reflexo da alta demanda reprimida no país

Eva Rodrigues

O Brasil corre riscos de bolha no setor imobiliário? No cenário de hoje, absolutamente não, apontam especialistas no segmento.

As altas de preços, verificadas ao longo dos últimos anos, são vistas apenas como reflexo de um setor que ficou durante anos parado e que agora encontra vias de realinhar os preços brasileiros a níveis internacionais.

Em geral, bolhas não são de fácil identificação. Contudo, estudo feito pela MB Associados para a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) indica que, no caso brasileiro, uma sinaliza ção poderia se dar pela situação macroeconômica fora de controle ou um sistema financeiro desregulado — dois fatores bem equalizados na atual conjuntura doméstica. O estudo conclui que o Brasil ainda está numa fase em que a demanda parece ser a razão da evolução dos preços no mercado imobiliário.

Há consenso na visão de que a estabilidade macroeconômica do país foi essencial para a virada observada nos últimos seis anos na construção civil como um todo no país, em particular o segmento da habitação. Antes disso, o Brasil viveu cerca de 20 anos de estagnação, o que depreciou os preços no setor imobiliário. O ano de 2003 pode ser considerado um ano de fundo do poço setorial, quando o PIB da construção civil registrou retração de 5,5%.

Para o vice-presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, o aquecimento econômico e a melhora no crédito e na renda trouxeram oportunidades de recuperação de preços. “Hoje os preços do mercado imobiliário estão onde deveriam estar, não se trata de bolha. E como tendência vemos continuidade na alta, mas agora o ritmo de crescimento é outro, mais vegetativo”.

Depois do crescimento de 11,5% em 2010, a Cbic estima que o PIB da construção civil deve crescer 4,8% neste ano e em 2012.

O presidente do Secovi-SP (sindicato da habitação do estado), João Crestana, vai na mesma linha ao falar em recomposição de preços. “São Paulo recuperou preços em relação aos anos 90 e hoje está no mesmo patamar de cidades como Toronto, Barcelona e Lisboa. Claro que temos exceções de preços fora da curva, como um apartamento na Vieira Souto, no Rio, mas na média o que houve foi recomposição de preços”.

A análise de alguns números também sinaliza a inexistência de bolha imobiliária por aqui. A rela ção crédito imobiliário x Produto Interno Bruto (PIB) no Brasil é de 5,1%, segundo dados da Cbic. Ao se comparar com outros países fica visível a possibilidade de expansão local: México (12,5%), Chile (14%), África do Sul (30,6%), Alemanha (40%) e Estados Unidos (72,7%). Na Suíça, por exemplo, essa relação está em 102,1%.

As estimativas para o déficit habitacional brasileiro estão em torno de seis milhões de unidades, sendo 90% concentrados em famílias com até cinco salários mínimos. “Para o déficit não aumentar o Brasil precisa produzir em média 1,5 milhão de unidades/ ano e isso vem acontecendo. Hoje, inclusive, com o programa Minha Casa, Minha Vida já é possível vislumbrar o déficit diminuindo”, diz o diretor da Novasec, José Pereira Gonçalves.

Para o presidente da Abecip, Octavio de Lazari Junior, não dá para falar em bolha no Brasil tendo em vista que os cidadãos comprometem no máximo 30% da renda em financiamento imobiliário. “Além disso, o valor médio dos financiamentos é de 62% em relação ao valor do imóvel — é muito difícil você deixar de pagar a dívida”, observa. Para efeito de comparação, os Estados Unidos chegam a financiar 120% do valor do imóvel. Mais um ponto a favor do Brasil: a inadimplência é pequena, em torno de 2% para casos de mais de três prestações em atraso.

Mas a diferença com os Estados Unidos não é apenas de alavancagem nos financiamentos. Enquanto no Brasil o cidadão faz financiamento imobiliário para comprar uma casa, nos Estados Unidos, o cenário é outro. Lá um crédito hipotecário, tendo o imóvel como garantia, pode ser usado para qualquer tipo de consumo. “Enquanto o mercado estava se valorizando não havia problema, mas quando veio a crise do subprime e os preços começaram a cair as garantias das hipotecas começaram a derreter”, explica Gonçalves. ■

Demanda aquecida provoca alta de preços dos imóveis

Por Inaldo Cristoni | Para o Valor, de São Paulo


A disponibilidade de crédito, taxas de juros interessantes e prazos mais longos de financiamento são alguns dos fatores que explicam a forte expansão do mercado imobiliário do Brasil nos últimos anos, que ajudaram a consolidar o setor como uma boa opção de investimentos para quem busca segurança e rentabilidade.

Os negócios no setor têm sido turbinados também pela demanda das classes C e D que, graças ao aumento do poder aquisitivo, estão comprando o primeiro imóvel. O resultado é um desequilíbrio entre a oferta e procura, o que tem levado a uma alta expressiva dos preços praticados no mercado.

Em algumas das principais praças brasileiras, dependendo da região, o preço do metro quadrado subiu em média de 30% a 40% ao ano desde 2008. No Rio, que vive um boom imobiliário por causa dos investimentos em projetos de infraestrutura para Copa do Mundo e os Jogos Olímpicos, há empreendimentos que custam de R$ 5 mil a R$ 6,5 mil o metro quadrado.

Nas localidades mais valorizadas de São Paulo, como a Vila Olímpia, o preço do metro quadrado não sai por menos de R$ 14 mil a R$ 16 mil. Bairros mais afastados, como Grajaú, na Zona Sul, Granja Viana, na Zona Oeste, e servidos pelo metrô, como Itaquera e Vila Matilde, ambos na Zona Leste, também têm sido muito procurados em função do grande potencial de valorização, diz João Crestana, presidente do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP).

Brasília é outra praça que segue com demanda aquecida por diferentes tipos de imóvel, desde apartamentos e casas para o programa Minha Casa, Minha Vida, do governo federal, até apartamentos de alto luxo no Plano Piloto, que é uma das regiões com melhor nível de rentabilidade e boa valorização. Na Asa Sul, um apartamento de quatro dormitórios custa aproximadamente R$ 2 milhões.

Segundo Hiram Bentes David, presidente do Secovi-DF, outra região que se destaca na oferta de imóveis residenciais e comerciais é Águas Claras. Em Cruzeiro, podem ser encontradas casas com três dormitórios a R$ 780 mil.

Lei autoriza mais prédios na Faria Lima

Projeto da gestão Gilberto Kassab (PSD) que autoriza novas construções na região é aprovado pela Câmara

Venda de títulos pode render R$ 1,5 bilhão ao prefeito, o suficiente para cumprir promessa de investir em metrô

EVANDRO SPINELLI
VANESSA CORREA
DE SÃO PAULO

A Câmara de São Paulo aprovou ontem projeto de lei que autoriza a prefeitura a vender títulos imobiliários estimados em até R$ 1,5 bilhão para novos empreendimentos na região da Faria Lima.

Com a venda dos títulos, o prefeito Gilberto Kassab (PSD) vai abrir brecha para a construção de novos prédios na área e, com isso, conseguir dinheiro para cumprir a promessa de campanha de investir R$ 1 bilhão no metrô.

Especialistas defendem o adensamento da região, que tem trânsito intenso, com a ressalva de que precisam ser construídos prédios residenciais e que parte do dinheiro seja usada para investimentos em transporte coletivo. O projeto prevê a construção de uma nova linha de metrô no eixo da av. Faria Lima -a construção da linha 20-rosa, que ligará Lapa e Moema.

Para o urbanista Kazuo Nakano, do Instituto Pólis, é importante trazer mais pessoas para morar na área, que tem boa infraestrutura e empregos. Mas a prefeitura deveria privilegiar empreendimentos voltados para um público de renda menor, que use menos carros, diferente do que as construtoras pretendem para a região.

TRANSPORTE

Segundo Sérgio Guimarães Pereira Júnior, diretor da Vallor Urbano, empresa especializada em loteamentos, a construção de prédios para famílias de renda mais baixa "acabaria não fechando a conta" dos empreendedores, porque os títulos que a prefeitura vai vender e os terrenos são caros naquela região.

Ele propõe, como medida para diminuir impactos de trânsito, investimento em transporte público. O arquiteto Fernando Serapião, editor da revista "Monolito", vê também a necessidade de investimentos em transporte público, para que seja feito o "adensamento populacional desejável".

"A mistura, com a chegada de prédios residenciais, é boa, porque a pessoas podem trabalhar perto de casa. Mas é preciso fazer investimento inteligente do que for arrecadado. Na gestão Marta Suplicy (PT), o dinheiro foi investido em dois túneis, o que incentiva o uso de carro."

Cândido Malta, urbanista que ajudou a elaborar o atual Plano Diretor, critica a falta de estudo da capacidade de suporte de transportes da área. Segundo ele, esse estudo foi exigido no Plano Diretor, mas nunca foi aplicado.

Eduardo Della Manna, diretor de legislação urbana do Secovi (sindicato das empresas do setor imobiliário), concorda com investimentos em transporte coletivo, mas ressalva que o trânsito tende a diminuir na área.

Ele cita que a linha 4-amarela, com duas estações próximas ao largo da Batata, já ajudou a retirar carros das ruas da região. E uma nova linha de metrô incentivaria ainda mais o uso do transporte público na região.

Faria Lima: mais 452 mil m² liberados para novos prédios

Câmara dá aval para prefeito vender R$ 2 bilhões em títulos que vão permitir construção de edifícios acima da Lei de Zoneamento

DIEGO ZANCHETTA - O Estado de S.Paulo

O prefeito Gilberto Kassab (PSD) ganhou ontem sinal verde da Câmara Municipal de São Paulo para colocar no mercado R$ 2 bilhões em títulos que vão permitir a construção de prédios acima da Lei de Zoneamento na região da Avenida Brigadeiro Faria Lima, entre as zonas oeste e sul de São Paulo.

Na prática, a medida amplia a verticalização e pode prejudicar o trânsito na região. As regiões que poderão receber mais prédios ficam no perímetro das Avenidas Brigadeiro Faria Lima, Pedroso de Morais, Eusébio Matoso e Frederico Herman Júnior e nas Avenidas Hélio Pellegrino, Santo Amaro e Bandeirantes, incluindo o entorno das vias.

O projeto do Executivo - aprovado ontem em segunda e definitiva discussão, com 40 votos de vereadores a favor e 11 contra - libera 452 mil m² para serem adquiridos por incorporadoras que quiserem construir empreendimentos em uma das regiões mais cobiçadas atualmente pelo mercado imobiliário. Esse número equivale a três vezes a área prevista para o centro de eventos "Piritubão" - também aprovado ontem (veja na C12).

Mais lentidão. Pela proposta aprovada ontem, o perímetro da Operação Urbana Faria Lima poderá receber até 24 arranha-céus iguais ao Edifício Altino Arantes, a Torre do Banespa, que fica no centro de São Paulo. Com base na média de uma vaga de estacionamento a cada 35 m² de construção - parâmetro usado por arquitetos e técnicos da própria administração municipal -, os novos empreendimentos da área absorveriam 11.700 veículos. A quantidade é maior que os atuais 9.600 carros que passam pela Avenida Juscelino Kubitschek na hora de maior movimento de manhã e os 7 mil automóveis que entopem a Faria Lima no horário de pico da tarde.

A liberação descongela "estoques" (áreas disponíveis) para novos condomínios comerciais e residenciais em bairros já saturados, como Pinheiros e Itaim-Bibi. No total, o prefeito quer vender mais 500 mil Certificados de Potencial Construtivo (Cepacs), quase o mesmo número que foi negociado nos últimos dez anos na região.

O dinheiro arrecadado será investido em novas linhas de Metrô e outros projetos (veja ao lado), segundo o governo municipal. Mas nenhuma cláusula no projeto aprovado pelos vereadores garante o investimento.

Cada Cepac foi comercializado por R$ 4 mil no último leilão da Operação Urbana Faria Lima realizado em 25 de maio de 2010. Pela demanda do mercado, o valor é considerado baixo para os dias de hoje - ou seja, com a venda, a Prefeitura lucraria no mínimo R$ 2 bilhões e as construtoras poderiam usá-los para construir prédios mais altos em terrenos menores.

Tecnisa incorpora as boas ideias em seus lançamentos

Em reuniões de 20 minutos com empreendedores empresa identifica soluções inovadoras para novos projetos

Carolina Pereira

A incorporadora Tecnisa encontrou em rápidas reuniões com empreendedores a solução para chegar a ideias inovadoras que possam ser agregadas aos seus empreendimentos ou ao dia a dia da empresa. A companhia começou em novembro a promover encontros rápidos em que pequenas empresas têm vinte minutos para apresentar uma ideia inovadora. O resultado são projetos que estão sendo agregados aos próximos lançamentos da empresa.

A troca é a seguinte: a Tecnisa ajuda essa empresas a desenvolverem a ideia, que muitas vezes é apresentada ainda em estágio inicial, e ganha seis meses de exclusividade sobre o produto. O idealizador do projeto é Romeu Busarello, executivo que tem intimidade com o assunto inovação. Além de ser diretor da área na Tecnisa, é um estudioso do tema que ministra na Escola Superior de Propaganda e Marketing (ESPM).

Em um dos encontros rápidos foi uma empresa chamou a atenção da Tecnisa ao sugerir a inclusão de pás para geração de energia eólica no topo dos prédios. “A equipe de pesquisa e desenvolvimento está melhorando o projeto e teremos exclusividade na compra”, conta Busarello, que não revela o nome da empresa pois a negociação ainda não foi finalizada.

Nos quatro encontros que já aconteceram foram encontradas entre 15 e 20 ideias que interessaram aos executivos da Tecnisa. Destas, 70% estão em processo de fechamento de contrato, as  restantes estão em desenvolvimento junto à equipe de pesquisa. “O critério é que a ideia seja inovadora e gere algum ganho de eficiência ou produtividade”, explica o executivo,  lembrando que projetos que gerem benefíciosaos funcionários e, consequentemente, contribuam para a retenção de talentos, também estão na mira.

Um exemplo disso é a companhia que foi até o encontro de vinte minutos para dizer que faz imposto de renda para pessoa física. Apesar da ideia, à primeira vista, não parecer inovadora, a Tecnisa resolveu contratar o serviço para oferecê-los aos funcionários que trabalham em obras. Estes profissionais não estão acostumados a lidar com este tipo de burocraciapor isso, a incorporadora resolveu oferecer o serviço como um benefício adicional. Internet O conceito de inovação aberta na Tecnisa não se limita aos encontros com empreendedores.

A empresa mantém na internet um portal para que qualquer um possa enviar ideias para os empreendimentos. Algumas delas já foram adicionadas aos próximos lançamentos.

Uma internauta, por exemplo, mandou uma mensagem sobre as garagens dos prédios. Ela  não  concordava  com  o “desprezo” das incorporadoras com este espaço dos prédios, e fez com que surgisse na Tecnisa a ideia de incorporar o conceito dos estacionamentos vips dos shoppings nos empreendimentos, usando recursos como carpetes, TVs, e outros itens que tornem o local mais agradável . “Vamos  incluir o conceito em todos os lançamentos de 2012”, diz Busarello. Das 1,3 mil ideias apresentadas por esta ferramenta, 28 já estão sendo aproveitadas.

A internet, aliás, sempre foi um foco do executivo. Atualmente, 35% das vendas da Tecnisa são feitas on-line, o que gerou receita de R$ 87 milhões no terceiro trimestre do ano. Conhecida pelas suas ações nas redes sociais, a incorporadora vendeu o primeiro apartamento pelo Twitter em 2009. Em 2012, segundo Busarello, o investimento em internet deve ultrapassar R$ 10 milhões.

A Tecnisa teve aumento de mais de 50% na receita nos nove meses deste ano, chegando a cerca de R$ 1,2 bilhão, e Busarello admite que com o crescimento surgem mais dificuldades para continuar inovando. “Mas tenho autonomia para tocar os projetos, sou membro do conselho. A inovação pressupõe mudanças, e isso facilita”.

ALGUMAS IDEIAS QUE A TECNISA QUER INCORPORAR

1 - Pá eólica no topo dos Empreendimento

Uma das empresa ouvidas nas reuniões de vinte minutos sugeriu a implementação de pás para geração de energia eólica nos prédios da incorporadora. O projeto está em negociação para fechamento do contrato.

2 - Gerador movido a etanol nos prédios

A negociação é o de um gerador movido a etanol. Os geradores são essenciais aos prédios pois são ativados em caso de queda de energia e, com o etanol no lugar do diesel, o equipamento polui menos.

Campeão de vendas em SP

Preferido por todos os bolsos

Expansão de shoppings se volta para os Jardins

Quatro novos empreendimentos serão abertos perto da Paulista até 2014

Para especialistas, congestionamentos devem crescer e o tradicional comércio de rua está ameaçado

Adriano Vizoni/Folhapress

Esquina da Paulista com a R. Pamplona, que terá shopping

VANESSA CORREA
DE SÃO PAULO

A mistura bem dosada de prédios de apartamentos, lojas e restaurantes nas imediações da avenida Paulista, um reduto de pedestres, vai ganhar quatro novos shoppings nos próximos três anos.

A explosão desses empreendimentos na região já divide especialistas. Congestionamentos maiores e ameaça ao tradicional comércio de rua e à qualidade do espaço público são preocupações.

O primeiro shopping chegou há 22 anos: o Pátio Paulista, próximo ao metrô Brigadeiro. Hoje, guardas de trânsito particulares tentam dar conta de aliviar as filas de carros que se formam em sua porta e próximo a ele.

Até 2014 estará pronta a Torre Matarazzo, com seus cinco pavimentos de shopping, torres de escritórios e 1.600 vagas de garagem, no coração da avenida, na esquina com a rua Pamplona.

Até lá também deve estar pronto, a uma quadra dali, o complexo de hotéis de luxo, cinemas, teatro e lojas a ser construído no antigo hospital Umberto Primo, um quarteirão abaixo da Paulista. Especula-se que terá 2.000 vagas de garagem.

A duas quadras da Oscar Freire -recém remodelada para ficar mais amigável ao pedestre- outro shopping, menor, com 60 lojas e 200 vagas de garagem, integrado ao hotel Fasano. Na própria Oscar Freire, "um grande complexo de uso misto", que a Reud-Brazil, que toca o projeto, ainda não divulgou.

Thiago Guimarães, planejador urbano com foco em trânsito, acha que não faz sentido a prefeitura aprovar mais shoppings na área.

"Está concentrando mais a atividade econômica em um lugar que já tem muito emprego", afirma Guimarães.

Para o especialista, shoppings são uma oportunidade para levar empregos a áreas mais periféricas e evitar que trabalhadores tenham de cruzar a cidade todos os dias, o que diminui qualidade de vida e gera mais trânsito.

Para Fernando Serapião, arquiteto e editor da revista "Monolito", não dá para congelar a cidade. "Há um curso natural da história", diz ele. "Talvez os shoppings façam muito bem para a região e evitem sua decadência comercial, como aconteceu com o centro 30 anos atrás."

Por outro lado, o arquiteto acredita que deveria haver incentivos para lojas de rua, que melhoram a qualidade do espaço público.

Para o urbanista Renato Cymbalista, "se tem um lugar que pode receber shopping é a região da Paulista, bem servida de transporte público".

Já Álvaro Puntoni, professor da FAU-USP e da Escola da Cidade, não faz concessões. "O shopping é anticidade. Ele sempre vai tirar as pessoas da rua. E isso é o pior de São Paulo: suas ruas mortas."

Tem mais: "O shopping é um simulacro da cidade. Lembra que antigamente colocavam postes de luz nos corredores? Mas no shopping não entra mendigo, não entra vira-lata, e, se não quiserem, não entra travesti".

Frases

"Talvez os shoppings façam bem para a região e evitem a decadência comercial"
FERNANDO SERAPIÃO
Arquiteto

"O shopping sempre vai tirar as pessoas da rua. E isso é o pior de São Paulo: suas ruas mortas"
ÁLVARO PUNTONI
professor da FAU-USP e da Escola da Cidade

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Empreendimentos apostam em uso misto

Combinação de escritórios, lojas e áreas de entretenimento em um único local é a nova tendência em São Paulo

Modelo de construção pode reduzir número de viagens de carros e otimizar o serviço de transporte público

DE SÃO PAULO

Três dos futuros shoppings da região da Paulista seguem uma tendência que está se tornando mais comum na cidade: o uso misto. Ou seja, uma combinação de escritórios, lojas, e entretenimento.

"Se é que São Paulo precisa de mais shopping, teria que se investir mais nesse tipo de modelo, de uso misto", afirma o planejador urbano Thiago Guimarães.

Segundo Guimarães, com isso é possível distribuir melhor o fluxo de pessoas -e portanto das viagens de carro geradas e do uso do transporte público. Os funcionários dos escritórios chegam de manhã e saem no fim da tarde, enquanto o público das lojas circula mais no meio do dia e após o expediente.

Outra vantagem apontada é que quem está nos escritórios não precisa se deslocar para ir às compras ou ao cinema, por exemplo.

Álvaro Puntoni, urbanista da FAU-USP, acha os projetos de uso misto (e que "conversam" mais com a rua) melhores que o dos shoppings tradicionais, fechados.

"Mas não dá para dourar a pílula", faz questão de frisar. "Uma coisa é uma galeria comercial, calçadas mais largas e sombreadas, interligadas. Outras são os shoppings, que se isolam da cidade", afirma.

Os premiados arquitetos que projetaram a Torre Matarazzo e o Cidade Jardim Shops defendem seus projetos, mais abertos.

Roberto Aflalo, do escritório Aflalo e Gasperini, explica que, no empreendimento que desenhou na Paulista com Pamplona, existe "continuidade do térreo com a rua", por meio de uma praça de 2.400 m², criada com os remanescentes de árvores da mansão Matarazzo, demolida há mais de dez anos.

Márcio Kogan, que projetou o Cidade Jardim Shops, explica que o desenho "surgiu da ideia de manter vivo o espírito dos Jardins, a efervescência [...] a vida nas ruas".

No site do empreendimento, ele diz que, "ao invés de imaginar um bunker fechado que nega a cidade", fez "grandes aberturas nas fachadas", "terraços em todos os andares", que dissolvem "a fronteira entre interior e exterior".

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(VANESSA CORREA)

Especialista critica ausência de contrapartida

DE SÃO PAULO

Grandes polos geradores de trânsito, os shoppings não são estratégicos para a cidade, na avaliação de Thiago Guimarães, pesquisador do Instituto de Planejamento de Transportes e Logística de Hamburgo, na Alemanha.

Folha - Pode haver shoppings na região da Paulista?

É uma área já congestionada, tanto na superfície, quanto no metrô. A permissão de abrir shoppings sem a contrapartida real, mostra quão selvagem é o urbanismo movido pelo dinheiro em São Paulo.

O shopping da Paulista vai ter cinco andares de altura e sete subsolos. Daria para fazer uma plataforma para um mini-terminal de ônibus, por exemplo.

Como controlar o impacto do trânsito gerado?

Seria necessário rever as regras de concessão. Não é estratégico para São Paulo ganhar tantos shoppings nessa região. A CET deveria agir com mais transparência em relação ao impacto no trânsito. E muitas vezes eles subestimam o volume de tráfego. (VC)

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Análise

Nas cidades norte-americanas mais sofisticadas, charmoso é bater perna

RAUL JUSTE LORES
EDITOR DE “MERCADO”

Os governos têm sido os maiores patrocinadores dos shoppings por estas terras. Insegurança, sujeira e calçadas estreitas e cheias de obstáculos acabam convencendo muita gente de que shopping é um oásis urbano.

Mas a iluminação artificial, os corredores monótonos que obrigam você a sempre andar mais que o necessário, as ruidosas praças de alimentação e o ar-condicionado constante são insustentáveis em tempos de economia de energia.

Esses caixotões já estão com os dias contados onde nasceram. Dezenas deles foram demolidos ou reconvertidos nos últimos anos nos subúrbios americanos.

Nas cidades mais sofisticadas norte-americanas, charmoso é bater perna, seja na Magnificent Mile, em Chicago, seja na Madison, em Chelsea, ou seja na Quinta Avenida, em Nova York (você se lembra de algum shopping em Manhattan?).

Aqui, a Oscar Freire é uma solitária sobrevivente no comércio de luxo ao ar livre. Seus lojistas copatrocinaram, junto com a prefeitura, a reforma das calçadas, o enterramento da fiação e a instalação de bancos, algo conhecido internacionalmente como "business improvement districts", áreas onde as melhorias são bancadas por empresas. Nova York tem 66 delas, mas aqui isso é raro.

Essa "shoppingficação" dos Jardins autorizada pela prefeitura ameaça boa parte do comércio de rua do bairro. Já vimos esse drama antes. Comércios fechados, imóveis encalhados, calçadas vazias, que geram mais insegurança e mais gente dentro de casa. Se os shoppings continuarem fechados para a cidade, São Paulo precisa decidir se eles são realmente bem-vindos

Preço do aluguel sobe quase 20% em São Paulo

Pesquisa mostra alta recorde no valor dos novos contratos em 12 meses; demanda forte é a razão para o aumento

ROBERTA SCRIVANO - O Estado de S.Paulo

A demanda mais intensa do que a oferta continua puxando os preços dos aluguéis em São Paulo. Nos últimos 12 meses, o preço das locações nos novos contratos subiu 19,8% em média. A variação é a maior desde 2005, quando essa pesquisa começou a ser feita, informa o Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP). "E não há tendência de queda", avalia Hilton Pecorari Baptista, diretor de locação residencial do Secovi-SP.

O executivo garante que o motivo das altas é a demanda extremamente aquecida ao mesmo tempo em que a oferta está reprimida. "Sobretudo para os imóveis de um de dois dormitórios", comenta. "Essa é uma tendência que percebemos há alguns anos", completa.

Mesmo com os preços no atual patamar, o executivo insiste em dizer que não há perspectiva de queda. Segundo ele, no longo prazo haverá uma evolução mais lenta dos preços, sobretudo pelo aumento da oferta de pequenos imóveis que ocorrerá em alguns anos. "Mas não acredito em recuo."

De outubro para novembro, o aumento médio de preço nos novos contratos foi de 1,7%, diz a pesquisa do Secovi. Levando em conta a locação de imóveis de um quarto, a alta no mês foi de 2,5%. Os de dois dormitórios tiveram alta média de 1,5%, enquanto os de três quartos tiveram elevação de 0,5%. Baptista aproveita para dizer que entre os meses de novembro e fevereiro, historicamente, as altas nos preços da locação são mais intensas. "As mudanças são maiores no fim e no início do ano", afirma. Para ele, a chegada de estudantes universitários em São Paulo, a mudança de escola dos filhos, alteração de emprego entre outros movimentos destes tipos impulsionam a mudança de casa.

Cai em 2011 número de unidades lançadas

Queda da demanda por residenciais aliada a valores deve reduzir ritmo de lançamentos também no próximo ano

Preço dos residenciais deve se estabilizar no próximo ano na maioria das capitais, de acordo com especialistas

COLABORAÇÃO PARA A FOLHA
DE SÃO PAULO

O cenário de queda do número de residenciais lançados em 2011, em relação a 2010, verificou-se em 12 das 14 capitais analisadas pela pesquisa da Geoimovel.

Foram 106,6 mil unidades criadas entre janeiro e novembro deste ano, ante 119,6 mil registradas no mesmo período do ano passado. Dentre as cidades com maior número de unidades novas, apenas São Paulo (+0,3%) e Curitiba (-0,13%) tiveram estabilização dos lançamentos em relação a 2010.

Com o desaquecimento registrado no mercado, a previsão dos especialistas consultados pela Folha é que em 2012 também haja redução no número de unidades e equilíbrio dos valores.

Isso significa que a alta seguirá a evolução de preços dos insumos da construção, registrada pelo INCC. Na contramão, o economista Luiz Calado prevê que, se houver aumento do valor, será abaixo da inflação, dado o crescimento do número de unidades prontas e não vendidas.

SÃO PAULO

32.894 unidades lançadas até novembro de 2011

Na capital paulista, as vendas de residenciais devem fechar o ano em queda de 10% em relação a 2010, indica projeção do Secovi-SP (sindicato do setor imobiliário). Das novas unidades, 43% são de imóveis com dois dormitórios.

RIO DE JANEIRO 14.517 unidades lançadas até novembro de 2011

A capital fluminense teve valorização média do metro quadrado de 38% neste ano. O preço médio da unidade lançada foi de R$ 332 mil; dentre os novos, 51,5% estão na Barra da Tijuca e em Jacarepaguá (zona oeste).

CURITIBA 10.472 unidades lançadas até novembro de 2011

Apesar de manter o mesmo ritmo de criação de empreendimentos de 2010, hoje a capital paranaense tem um estoque de novos 27% maior do que o do ano anterior

O valor médio do metro quadrado foi de R$ 4.523, 20% mais alto que o registrado em 2010, segundo a Geoimovel

GOIÂNIA 10.017 unidades lançadas até novembro de 2011

Entre as capitais analisadas pela CBIC, Goiânia é a única em que cresceu a relação entre imóveis vendidos e ofertados comparada à de 2010: a média mensal passou de 7,68% para 8,49%.

Neste ano, 85% dos novos comercializados custam entre R$ 72 mil e R$ 129 mil.

SALVADOR 9.537 unidades lançadas até novembro de 2011

A cidade deve fechar o ano com queda de até 15% nas vendas, prevê a Ademi-BA (associação do setor imobiliário). Até novembro, 70% das unidades vendidas custavam entre R$ 86 mil e R$ 340 mil. A média do metro quadrado novo é de R$ 4.097 em 2011

BELO HORIZONTE 5.936 unidades lançadas até novembro de 2011

Com queda no número de novas unidades em relação a 2010, a capital mineira teve também redução no estoque de residenciais prontos (-22%).

Dentre os novos, 49,6% das unidades têm três ou quatro quartos. O valor médio delas é de R$ 452 mil.

BR Brokers terá alta de até 25% em vendas

De São Paulo

As vendas contratadas da Brasil Brokers devem ter incremento de 20% a 25% em 2011, conforme o presidente do grupo, Sergio Freire. A meta era crescer 20% ante os R$ 16 bilhões do ano passado. Durante o ano, a comercialização de lançamentos teve expansão em proporção maior que a de imóveis usados. Interessada em aumentar sua atuação no mercado secundário, ou de usados, a empresa assinou, recentemente, dois memorandos de entendimento referentes a potenciais aquisições de imobiliárias focadas no segmento.

No quarto trimestre, a maior empresa do setor de corretagem imobiliária no critério de vendas contratadas sentiu redução no ritmo de comercialização de lançamentos no quarto trimestre. Até setembro, em média, 75% de cada lançamento era vendido entre 30 e 60 dias, parcela que caiu para 40%. A redução da velocidade de vendas resultou do aumento da oferta e da maior cautela de consumidores que, diante dos preços elevados, se preocupam se os valores poderão cair, segundo o executivo.

Na cidade de São Paulo, as vendas de imóveis novos devem fechar o ano no patamar de 32 mil unidades, 11% abaixo das 36 mil unidades comercializadas em 2010, de acordo com o Secovi-SP, o Sindicato da Habitação. Para o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, a redução deve-se à desaceleração do crescimento econômico. Os lançamentos devem somar 38 mil unidades, volume próximo ao de 2010. Para os próximos anos, Petrucci estima vendas anuais de 30 mil unidades a 33 mil unidades e lançamentos de 35 mil unidades a 40 mil unidades. (CQ)

Incorporadoras perto de atingir as metas de 2011

Por Chiara Quintão | De São Paulo

Ampliar imagemGrabowsky, da PDG Realty: incorporadora informa ter atingido ponto mínimo da meta de lançamentos até sexta-feira.

Em um ano em que o mercado chegou a duvidar que boa parte das incorporadoras de capital aberto pudesse cumprir as respectivas metas de lançamentos imobiliários por conta da menor velocidade de vendas, da desaceleração do crescimento econômico, do foco em geração de caixa e da demora na aprovação dos projetos, no momento, os indícios são de que a maior parte das empresas conseguirá entregar o que prometeu para 2011.

A EZTec, por exemplo, informou ter alcançado sua meta, enquanto PDG Realty, maior empresa do setor, chegou a 97% do planejado até sexta-feira.

O crescimento esperado para 2012 é menor que o apresentado pelo setor neste ano, pois as próprias incorporadoras já deixaram claro que as atenções se voltarão mais para geração de caixa e rentabilidade. Por enquanto, não há expectativa que a crise internacional se reflita em retração da demanda por imóveis, mas não se espera retomada da velocidade de vendas de 2010. Uma preocupação do mercado é o que acontecerá com os preços dos estoques de imóveis prontos a serem entregues.

Em relação ao crédito imobiliário, incorporadoras dizem que os bancos que atuam na modalidade não mudaram sua postura mesmo com as intempéries da economia mundial e com a desaceleração do crescimento do país. Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), o financiamento habitacional com recursos da poupança deve crescer de 30% a 40% no próximo ano ante os R$ 80 bilhões projetados para 2011.

Até a última semana, a PDG Realty lançou 97% do ponto mínimo da meta, que vai de R$ 9 bilhões a R$ 10 bilhões. "Vamos cumprir a meta", afirma o presidente da PDG, Zeca Grabowsky. Segundo ele, a velocidade de vendas dos imóveis da PDG no quarto trimestre ficou parecida com a do terceiro trimestre.

Em São Paulo, a PDG sentiu desaceleração no ritmo de comercialização neste fim de ano, mas o executivo atribui isso ao fato de os consumidores estarem decidindo a compra com menos urgência, num cenário em que os preços tiveram alta acentuada, do que à desaceleração da economia.

Para 2012, a PDG tem meta de lançar de R$ 9 bilhões a R$ 11 bilhões, o que vai significar ficar em linha com 2011 ou ter expansão de até 22%. O mais provável, conforme Grabowsky, é que ocorra de crescimento nominal zero a alta de 10%. "Daremos prioridade à rentabilidade e a geração de fluxo de caixa", diz. Conforme o executivo, a velocidade de vendas em 2012 deve ser menor que a de 2011, mas a diferença não será relevante.

O presidente da Gafisa, Dulio Calciolari, estima que, com o lançamento que estava previsto para o fim de semana, a empresa tenha alcançado VGV pouco acima de R$ 3,5 bilhões, dentro da faixa projetada. Em novembro, a Gafisa anunciou redução da meta de lançamentos deste ano do intervalo de R$ 5 bilhões a R$ 5,6 bilhões para de R$ 3,5 bilhões a R$ 4 bilhões. A redução da meta ocorreu principalmente nas operações da Tenda.

Em reunião com analistas e investidores realizada na última semana, em São Paulo, o diretor financeiro e de relações com investidores da Rossi Residencial, Cassio Audi, afirmou que a empresa estava confortável em cumprir a meta de lançamentos, que é de R$ 4,2 bilhões a R$ 4,6 bilhões.

A EZTec lançou, até a semana passada, R$ 1,010 bilhão, atingindo a meta de R$ 1 bilhão a R$ 1,2 bilhão para o ano. Hoje, a empresa lança projeto residencial, com VGV de R$ 167 milhões. Os lançamentos do quarto trimestre corresponderam a 20% do ponto médio da meta para o ano. O diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emílio Fugazza, estima 60% de vendas dos produtos lançados no segundo semestre para a classe média em seis meses e da mesma parcela para a média-alta renda em três meses.

As empresas que o mercado aponta como aquelas que não poderão atingir as respectivas metas de lançamentos são Cyrela Brazil Realty, Brookfield Incorporações e Tecnisa. "Vamos cumprir as metas ou ficar muito próximos à parte inferior dos guidances de lançamentos e vendas", assegura o vice-presidente financeiro da Cyrela, José Florencio Rodrigues, explicando que os consumidores estão mais seletivos, mas a demanda continua aquecida. A faixa projetada de lançamentos vai de R$ 7,6 bilhões a R$ 8,5 bilhões, enquanto a meta de vendas vai de R$ 6,9 bilhões a R$ 7,7 bilhões.

O guidance da Cyrela para 2012 é de R$ 8,7 bilhões a R$ 9,8 bilhões para lançamentos e de R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões para vendas. Essas metas poderão ser revisadas, mas o orçamento da companhia para o ano que vem ainda está sendo discutido e precisa ser submetido ao conselho de administração. "É provável que tenhamos crescimento nominal de 10% a 15% no VGV, com aumento por metro quadrado praticamente nulo, mas isso ainda é passível de alguma mudança", diz Rodrigues.

O diretor financeiro e de relações com investidores da Brookfield Incorporações, Cristiano Machado, afirma estar confiante que será possível cumprir a meta de lançar de R$ 4 bilhões a R$ 4,2 bilhões em 2011. Até o terceiro trimestre, os lançamentos somaram R$ 2,125 bilhões. "Temos de lançar R$ 1,9 bilhão no quarto trimestre, de um portfólio de R$ 2,3 bilhões de projetos em aprovação", conta Machado. Sem revelar quanto já foi lançado no trimestre, o executivo conta que se trata de "um bom porcentual".

Na Brookfield, assim como na Tecnisa, o que falta lançar depende de aprovação de projetos. "Não cumprimos nossa meta ainda, mas acreditamos que conseguiremos. A aprovação do projeto pelos órgãos públicos está demorando mais do que gostaríamos", conta o diretor financeiro da Tecnisa, Thomas Brull. Até o terceiro trimestre, a Tecnisa lançou metade da meta de R$ 2,2 bilhão. "No ano passado, foi a mesma coisa, e cumprimos o prometido. Estamos trabalhando bastante, nem parece fim de ano."

A MRV Engenharia informou ao mercado, no início do ano, meta de vendas contratadas de R$ 4,3 bilhões a R$ 4,7 bilhões e margem Ebitda de 25% a 28%. Segundo o presidente da empresa, Rubens Menin, a expectativa é de cumprimento das metas. "O mês de dezembro é o mais forte para o setor, especialmente para quem atua no popular, por causa do 13º", diz.

A empresa reduziu o valor de 8,8 mil unidades em lançamento ou lançadas, mas ainda não vendidas, em resposta à ampliação do teto do valor do imóvel sobre a qual incide a alíquota de 1% do Regime Especial de Tributação (RET) de R$ 75 mil para R$ 85 mil, anunciada pelo governo no início do mês. A medida contribui para que a MRV cumpra sua meta de vendas, segundo Menin.

Empreendimentos reúnem vários tipos de plantas

Esses edifícios representam 46% do total lançado em São Paulo

Gustavo Coltri

Plural nas ruas, São Paulo também é diversificada nos condomínios.

Mais de 46% de todos os lançamentos ocorridos na cidade de dezembro de 2010 a novembro deste ano caracterizam se pela mistura de diferentes tipos de unidades, de acordo com dados da consultoria imobiliária Geoimovel.

Os mistos de dois e três dormitórios foram os mais comuns da  cidade nos 12 meses analisados, com 92 novos edifícios. Sozinhos, eles representam 58% desse tipo de empreendimento e mais de um quarto de todos os lançamentos no período.

São edifícios de perfil familiar e têm boa aceitação no segmento, na opinião da diretora de atendimento da imobiliária Lopes, Mirella Parpinelle. A empresa, segundo ela, comercializou quase 95% das unidades no Solare Vila Matilde, médio padrão lançado em novembro pela Incorporadora Brookfield. Os apartamentos são compactos de dois dormitórios com 55 metros quadrados ou de três com 68 m².

Os custos de construção mais elevados dificultam a viabilização de projetos com tipologiasdiferentes em empreendimentos da linha econômica.

“Se o incorporador fizer um edifício para o Minha Casa, Minha Vida e quiser vendê-lo por R$ 150 mil, o ideal é que todos os andares sejam iguais e que aprumada seja a mesma”, explica o economista-chefe do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Celso Petrucci. A padronização,segundo o especialista, garante economia para os projetos.

Sofisticado. Ser diferente, por outro lado, é uma estratégia de mercado para os segmentos médio e alto. De acordo com a diretora de atendimento da Lopes, a existência de edifícios c0m várias tipologias e plantas garante liberdade de criação arquitetônica nas fachadas.“

É preciso oferecer algo novo. Por que uma pessoa vai sair de um apartamento de 50 m² com 20 anos para comprar outro igual?”

Aproveitando as peculiaridades das unidades, a incorporadora Cyrela Brazil Realty idealizou um vão a mais de 50 metros de altura no corpo do edifício Home Boutique Brooklin, para servir de mirante no bairro da zona sul.O empreendimento de 26 andares tem apartamentos de 28 m² a 109 m². “Muitas vezes, há diferentes metragens por torres e por andar”, diz  a diretora de incorporação da empresa, Rosana Ferreira.

O Pascal Campo Belo, lançado pela Incorporadora SKR, tem, por exemplo, duas unidades duplex entre estúdios e imóveis de até dois dormitórios.

A pluralidade de gostos dos empreendimentos têm ampla aprovação entre o público single, os solteiros e os novos casais, segundo a diretora de marketing da imobiliária Abyara Brasil Brokers, Paola Alambert: “As pessoas com estilo jovem e descolado gostam dessa mistura”.

Produtos diferentes reduzem riscos na venda

A despeito do maior custo de construção, os empreendimentos mistos estão longe de ser um mau negócio. “É mais fácil acertar lançando um empreendimento para vários públicos”, diz o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci.

Segundo ele, a aceitação desses edifícios pelos compradores estimulou a realização dos projetos.

“Alguns anos atrás, existia uma preocupação de se fazer o misto porque ele misturaria classes sociais”, explica. A diferença de renda não é, entretanto, a característica dos impuros atuais.

“Na verdade, são públicos com necessidades diferentes”, diz a diretora de incorporação da Cyrela, Rosana Ferreira. Já a diretora de atendimento da Lopes, Mirella Parpinelle, acredita que a maior oferta de produtos atenda compradores com perfis sociais homogêneos, mas em momentos de vida diversos. “É uma visão mais moderna e uma tendência em outras metrópoles.”

Cada centímetro. A variação de metragens e a opção por mais de uma tipologia também contribuem para o bom aproveitamento do espaço, na opinião do diretor executivo da incorporadora You,Inc, Eduardo Muszkat:“Precisamos otimizar o terreno. Com opções de apartamento, é possível fazer isso”. A distribuição das unidades, segundo ele, respeita as metragens: imóveis maiores no meio dos pavimentos e menores nos cantos.

Empresas batizam prédios com suas marcas

Em vez dos tradicionais nomes pomposos, incorporadoras começam a usar suas grifes na fachada como parte das ações de marketing

19 de dezembro de 2011 | 3h 06
MARINA GAZZONI - O Estado de S.Paulo

A regra no mercado imobiliário brasileiro sempre foi batizar prédios com sobrenomes ou nomes pomposos, muitas vezes em inglês, francês e italiano. As construtoras e incorporadoras nunca apareciam na fachada - ou porque ninguém pensava nisso ou por medo de eternizar a marca numa parede de concreto. Se o produto falhasse, o prejuízo de imagem poderia ser enorme. Mas isso está mudando. Empresas como AlphaVille, Rossi e You resolveram assinar suas grifes nos empreendimentos que estão lançando.

A estratégia de marketing estava no plano original de negócios da You, incorporadora criada em 2009 pelo ex-sócio e fundador da Even, Abrão Muzkat e por seu sobrinho Eduardo Muzkat, egresso do mercado financeiro. Dos 13 condomínios lançados nos últimos 12 meses, apenas dois não levaram a marca porque foram feitos em parceria com outras empresas. São nomes como You Aclimação e You Saúde. "Toda hora, o cliente vê um anúncio de um empreendimento 'You alguma coisa'. Só estamos há um ano no mercado, mas a marca já está sendo reconhecida pela exposição que tem", diz Eduardo Muzkat.

O empresário, que teve nos anos 90 uma gravadora de discos, a MCD, diz que a experiência que teve no ramo musical serviu de modelo para as ações de marketing da incorporadora. "Começamos a lançar séries na gravadora com a mesma marca. Cada produto era um tijolinho na construção do nome", diz. Outra fonte de inspiração é a Apple e o seu padrão "i" para batizar produtos como o iPhone, o iPad, e o serviço iTunes.

A You diz que essa estratégia potencializa cada real investido em propaganda, pois divulga de uma só vez o produto e a empresa. A cada lançamento, a incorporadora investe de 4% a 5% do VGV (valor geral de vendas, a soma do preço de todas as unidades) em marketing.

Outras construtoras também começaram a usar sua marca como nome de empreendimento depois de anos em operação. AlphaVille, por exemplo, nasceu com o sobrenome de seus fundadores, Renato de Albuquerque e Yojiro Takaoka, mas mudou seu registro depois do sucesso de um loteamento. A então Construtora Albuquerque, Takaoka viu que tinha uma grife nas mãos ao ver os anúncios na seção de classificados dos jornais, que diziam "vendo um Takaoka", conta o atual diretor-superintendente da AlphaVille Urbanismo, Marcelo Willer.

Depois do sucesso do loteamento "AlphaVille", lançado em 1973, a construtora decidiu adotar o nome. De lá para cá, foram 75 empreendimentos. Em 2010, a empresa investiu R$ 30 milhões em marketing, número que foi elevado em 40% neste ano. "São anos de construção de marca", diz Willer.

Risco. Batizar um empreendimento dessa forma é arriscado e requer um compromisso maior com a qualidade do produto. O medo de prejudicar a marca por falhas na construção é a principal razão pela qual as grandes construtoras evitaram colocar seu nome nos empreendimentos nos últimos anos, segundo o especialista no mercado imobiliário, Luiz Turano.

O caso da construtora Encol, que foi à falência nos anos 90, deixando centenas de prédios inacabados, traumatizou o mercado. Até hoje, a marca é lembrada por isso. "Eles tinham um marketing institucional muito forte", afirma Turano. Por isso, as construtoras evitam ações institucionais de marketing. "Lembro que em 1999 era uma luta colocar o endereço virtual de uma empresa no site do empreendimento", diz.

Essa postura acuada prejudicou a construção de marcas no setor. "A maioria das pessoas não associa o imóvel à incorporadora, mas à imobiliária", diz Turano. Aos poucos, o medo de se expor foi diminuindo e as construtoras começaram a lançar campanhas institucionais.

Há quatro anos, a Rossi começou um trabalho de valorização de sua marca junto com a consultoria Thymus Branding. "Uma das decisões foi usar o nome Rossi nos empreendimentos", disse o diretor de marketing da empresa, Marcelo Dadian. Para diferenciar os produtos, a Rossi criou cinco linhas, como Rossi Ideal, para apartamentos econômicos, e Rossi Ativa, mais focada no alto padrão.

Todos os lançamentos adotam um padrão de divulgação - da escolha do nome ao formato do estande de vendas. Neste ano, a empresa contratou a cantora Ivete Sangalo como garota-propaganda e colocou a imagem dela em seus prédios. "Como a Rossi se tornou nacional, precisávamos de uma linguagem única", diz Dadian. "Ganhamos eficiência. O custo para montar um estande caiu cerca de 20%."

Essas ações são uma evolução da estratégia de marketing das incorporadoras, para o professor da área de negócios imobiliários da ESPM Sandro Pincherle. Segundo ele, o que até agora foi exceção deve virar regra.

Pós-venda

Para preservar a marca AlphaVille, a empresa investe no pós-venda. "Não podemos lançar e ir embora", diz o diretor-superintendente da empresa, Marcelo Willer. Todos os públicos

Como vende imóveis tanto para clientes de alta quanto de baixa renda, a Rossi contratou Ivete Sangalo já que a cantora tem fãs em todos as classes sociais.

Linguagem direta

O nome You foi escolhido para batizar a empresa por "falar" diretamente com o cliente. "O foco é 'você'. Está no nome", diz o executivo Eduardo Muzkat.