Comece o ano de casa nova!

Muitos vão ter preguiça de ler, mas este texto é para uma minoria mesmo...

Disseram pra ele que as coisas deveriam ser exatamente do jeitinho que são e ponto final. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Disseram pra ele que trabalhar era algo abominável, um mal necessário e um castigo. Disseram que existiriam dias intermináveis que o tempo pareceria nunca passar para que enfim terminasse o martírio de mais um expediente de trabalho. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Disseram pra ele que o diploma era algo tão importante que ele deveria, ainda que sem projeto, sem propósito ou vocação, vagar por uma faculdade, não importasse em qual curso, pois isso deixaria sua família muito orgulhosa. Além disso, disseram que iria rolar muitas festinhas regadas a bastante bebida e maconha, mas que ao final, isso lhe tornaria parte da elite intelectual de nosso país, pois muito poucos no Brasil conseguiram um diploma para pendurar na parede. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Disseram pra ele que correr riscos era uma furada, que um emprego público era o bicho e que os que desejassem construir um projeto grandioso seriam tachados como sonhadores alienados, bitolados, pobres coitados, dignos de pena, alvos de muitas gargalhadas em rodas de amigos. Eles garantiram a ele que esses sonhadores sempre acabam sendo explorados pelo sistema inescrupuloso e insaciável. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Eles também disseram pra ele que horário de trabalho era de 9:00h `as 18:00h, de segunda a sexta e que domingo era dia de assistir Domingão do Faustão, dia de lavar, com o som tocando bem alto, minuciosamente o carro pago em 60 prestações pra depois ir a um churrasco e, ao final do dia, começar a se lamentar porque a segunda feira já está chegando. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Disseram pra ele que a casa própria, paga em 30 anos, financiada por um banco do governo, era sinal de status e segurança, ainda que no final fossem pagos mais de 3 vezes o valor da casa e que isso acabasse lhe prendendo a uma cidade, tirando-lhe a mobilidade de aceitar um desafio profissional ou negócios em outro Estado ou país. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Disseram pra ele que quem nasce pobre morre pobre, que existiam cartas marcadas, que SOMENTE prosperava quem se envolvesse em algo ilícito, fosse jogador de futebol ou ganhasse na Mega Sena. Disseram que quem não tivesse capital, morreria com suas idéias debaixo do braço e que NADA poderia ser feito para mudar esta situação. Também disseram pra ele que, na dúvida, seria melhor acreditar nisso tudo, do jeitinho que sempre foi, pois acabaria sendo um bom consolo para sua frustração. Disseram também para ele, em todas as rádios e programas de TV, que a melhor filosofia de vida seria: "Deixa a vida me levar, vida leva eu..." Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Disseram pra ele muitas outras bobagens, como "mais vale o certo do que o duvidoso", que rico é tudo safado, que pobreza é uma virtude, que o Brasil é um país que não tem jeito, que o valor do jovem é muito pequeno, que as coisas são do jeitinho que são e ponto final, dentre muitas outras balelas que infelizmente ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.

Só não disseram pra ele que sucesso é uma ciência exata que todos podem aprender. Também não disseram pra ele que não questionando e apenas seguindo a boiada, ele vai passar pela vida realizando muito pouco, apenas como um a mais na multidão. Também esqueceram de dizer pra ele que o seu valor era enorme e que, independentemente de sua origem, ele poderia mudar o mundo e influenciar a todos ao seu redor. 

Esconderam dele que, segundo o Banco Central, nos últimos anos a cada 10 minutos surgiram 18 novos milionários no Brasil, que sua economia é alvo de bilhões de dólares em investimentos internacionais e que apesar de todos os problemas sociais, o Brasil se tornou a 6ª economia do mundo e um dos principais mercados para se empreender.

Que pena que não disseram nada disso pra ele. Por isso, ele terminou sua vida enterrado num cemitério juntamente com todos os seus projetos, sem ter desfrutado da conquista deles com sua família e sem ter deixado legado algum para as próximas gerações. Um grande desperdício... 

Flávio Augusto
Geração de Valor
http://migre.me/82Dn3

Santos – A bola da vez!

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Há uma bolha imobiliária?

Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis.

Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de "flippers", ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda.

Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.

Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados "bancos sombra", que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.

No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário ("monoliners") e as complexas estruturas de "collateralized debt obligations" (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.

Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano.

Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países.

Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.

Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.

Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.

Frederico Porto é executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School.

Empreendimento comercial menor é tendência no setor

FRANCISCO REGIS - ESPECIAL PARA A FOLHA

O lançamento de salas comerciais no ano de 2011, em São Paulo, registrou crescimento 24% maior em relação ao ano anterior. Esse comportamento não é aleatório. Deve-se principalmente ao deficit desse tipo de empreendimento no Estado, sobretudo na região metropolitana.

Além desse fator, outros aspectos colaboram para a compra de um imóvel comercial. Os empreendedores e demais agentes ligados ao setor imobiliário já notaram que o tripé baixo preço de venda, facilidade de pagamento e rentabilidade são grandes incentivadores para a aquisição, o que se consolida como uma forma de investimento.

Em diversas pesquisas de campo, as construtoras mapearam as regiões com carência nesse tipo de empreendimento e como ele pode ser facilmente quitado pelos compradores/investidores. Isso ocorre por as salas comerciais terem uma média de 30 m² a 40 m² de área útil, enquanto um imóvel residencial tem entre 60 m² e 90 m². Como o tamanho da sala é menor, o preço de venda consequentemente diminui.

Esse valor mais baixo faz com que esse investimento se torne muito rentável. O rendimento com aluguel de um imóvel comercial na média fica entre 0,6% e 0,8% ao mês do valor investido no imóvel, ante 0,4% a 0,6% de rentabilidade no residencial.

Por ser de valor mais baixo, esse empreendimento, se comprado na planta, pode ser facilmente pago até as chaves, o que facilita a aquisição de mais de um conjunto, por exemplo, permitindo a ampliação do espaço e o atendimento a diversos públicos no momento da locação.

O que se percebe é que não serão só as salas comerciais que terão expansão na quantidade de lançamentos nos próximos anos. Empreendimentos pequenos, como flats/unidades hoteleiras, por exemplo, que atualmente estão em falta, tendem a ser um novo foco de lançamento.

FRANCISCO REGIS é professor do curso de pós-graduação em negócios do mercado imobiliário da FIA.

O 'timing' de Sam Zell na Gafisa

O Estado de S.Paulo

O investidor americano Sam Zell é famoso no mercado por quase sempre acertar a hora de entrar e sair de um negócio. Na Gafisa, ele comprou ações na baixa em 2005 e 2008, vendeu na alta em 2010 e pode tentar repetir a experiência agora. Ele já se desfez de fatias da empresa quando seu valor de mercado era 2,6 vezes o que vale hoje.

Sam Zell entrou na Gafisa em 2005, antes de ela abrir o capital. Pagou R$ 135 milhões por uma fatia de 32% da empresa. Em 20 de outubro de 2008, comprou mais ações - na época, seu valor de mercado era de R$ 2,209 bilhões, segundo dados da Economática.

De lá para cá, saiu aos poucos. Em 1º de outubro de 2010, vendeu uma fatia de 3% da construtora, cujo valor de mercado somava R$ 5,8 bilhões. E, só desta vez, faturou cerca de R$ 175 milhões. Em 2 de agosto de 2011, saiu de vez do capital da Gafisa. Ela valia menos que no ano anterior (R$ 3,14 bilhões), mas ele ainda lucrou ao vender 2,7% da empresa por R$ 85 milhões.

"Ele saiu num excelente timing", disse um executivo do setor. Uma sequência de problemas, como atrasos de obras e consumo excessivo de caixa, muitos relacionadas à aquisição da Tenda, vieram à tona depois e desvalorizaram os papéis da companhia. Hoje, a Gafisa vale R$ 2,207 bilhões e voltou a despertar o interesse de Sam Zell. "Ele conhece a empresa e sabe que está barato", disse o concorrente. Com a notícia do eventual retorno à Gafisa, a ação subiu 13,8% na última semana.

Investimento em imóvel comercial atrai jovens

Há 5 anos, investimento em aluguel ou revenda tinha público mais velho. Maior chance de ganho está nas lajes corporativas, que têm retorno superior ao de salas comerciais.

CAROLINA MATOS - MARIANA SALLOWICZ - DE SÃO PAULO

O investidor de pequenas salas comerciais, que compra imóveis na capital paulista para alugar ou revender, ficou mais jovem e tem renda menor do que há cinco anos.

Um estudo feito pela imobiliária Lopes para a Folha mostra que o público que procura imóveis nesse perfil tem, em média, 43 anos e renda familiar mensal de R$ 23 mil.

Há cinco anos, a idade média superava os 50 anos e a renda familiar era o dobro.

Os investidores eram quase sempre empresários bem sucedidos -havia pouco espaço para assalariados. Agora, 25% são executivos contratados por companhias.

O estudo considerou os compradores de empreendimentos da imobiliária em 36 bairros da cidade.

Edgar Nunes, 36, é um dos investidores recentes. Diretor de uma multinacional, Nunes comprou sete salas em um empreendimento em Santo Amaro (zona sul) lançado em 2009. Já vendeu cinco.

"Como as unidades esgotaram no lançamento, houve grande procura por revenda. Vendi as cinco depois de um mês e obtive 10% de ganho", diz. "Agora, o m² que custava R$ 6.500 supera R$ 9.000 [alta de 38%]. A previsão de entrega é 2013 e estou pensando se vendo ou alugo."

No estudo, os investidores se dividem de forma equilibrada entre os que procuram salas para revender e os que pretendem alugar.

"Hoje, conta para o investidor não só a rentabilidade no curto prazo, mas também a composição de um patrimônio para o futuro", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes.

LAJES CORPORATIVAS

No aluguel comercial, o grande potencial está nas lajes corporativas, com custo a partir de R$ 30 milhões.

O retorno mínimo para locação fica em 0,8% ao mês, enquanto que as salas comerciais rendem 0,6% -patamar do aluguel residencial.

No Tesouro Direto, o investidor pode ter hoje na casa de 0,8% ao mês -10% num ano, sem o desconto de imposto.

"O mercado de salas comerciais seguirá crescendo", diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca.

SP lança recorde de escritórios em 2011

Foram mais de 7.000; desde 2008, tamanho médio encolheu 30%, para 43 m², mas preço do m² subiu 54%, para R$ 11 mil. A culpa é de terrenos escassos e mais caros; Santo Amaro (na zona sul) e Perdizes (na oeste) se destacam.

MARIANA SALLOWICZ - CAROLINA MATOS - DE SÃO PAULO

O lançamento de salas comerciais na capital paulista em 2011 foi o maior da história, chegando a 7.259 unidades, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) obtidos pela Folha.

O levantamento começou em 1985. O total é 24% maior que o de 2010 e o triplo do observado em 2008. Também houve recorde na região metropolitana (12.118 unidades).

Com terrenos mais escassos e caros na capital, os novos escritórios encolheram, o que ajuda a explicar o maior número de unidades, e o valor de venda do metro quadrado aumentou.

De acordo com a Embraesp, entre 2008 -ano em que o boom do setor imobiliário começou- e 2011, o tamanho médio das salas comerciais lançadas diminuiu 30%, de 61 m² para 43 m².

O preço médio do metro quadrado subiu 54%, de R$ 7.083 para R$ 10.887 -dados se referem à capital paulista.

"Os terrenos em São Paulo estão mais escassos", diz João Crestana, presidente do conselho consultivo Secovi-SP (sindicado da habitação).

"Além disso, considerando o ajuste [alta] de preços dos imóveis, unidades menores são comercializadas com mais facilidade", afirma.

Roberto Coelho da Fonseca, diretor de incorporação da imobiliária Coelho da Fonseca, diz que a empresa começou a investir no lançamento de salas de até 25 m².

"Dessa forma, o valor do imóvel não fica tão alto e conseguimos alcançar o investidor iniciante no mercado imobiliário comercial."

NOVA GEOGRAFIA

Entre os bairros que mais se destacaram quanto ao aumento de salas comerciais novas, estão Santo Amaro (zona sul), Barra Funda e Perdizes (zone oeste).

"Na zona sul, as salas se destinam, principalmente, a prestadores de serviços, como consultores, que atendem grandes empresas da região da Berrini", diz Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da Lopes.

Já na zona oeste, novos empreendimentos residenciais de alto padrão fazem crescer a demanda por outros serviços, como o médico.

"Sempre houve lançamentos de salas comerciais em endereços mais nobres, como o Itaim", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.

"Agora, cresceu a demanda em bairros fora desse eixo. Para despachantes e dentistas, basta um espaço pequeno para atender."

Coelho da Fonseca prevê mais crescimento nesse mercado. "O estoque de salas em São Paulo é baixo."

Para Pompéia, o preço está "no limite" em algumas regiões, como o Paraíso (zona sul), em que o valor médio do metro quadrado de área útil chegou a R$ 20 mil em 2011.

"Mas ainda há espaço para valorização em muitos locais, como Vila Leopoldina (zona oeste)", afirma. No bairro, o metro quadrado está em R$ 8.942.

New Work Tower Alphaville

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LANÇAMENTO EM ALPHAVILLE.
New Work Tower Alphaville.
Salas comerciais de 32 a 269 m² com 1 a 18 vagas.

32m² a 269m² de Área Privativa
1, 18 Vagas

Alameda Araguaia x Alameda Grajaú
Alphaville Comercial - Barueri - SP

Grandes Números

Outro ângulo

Mercado vê corte de metas da Cyrela como "adequado" e "realista"

As ações da Cyrela operam com valorização de 1,79%, cotadas a R$ 16,47

Vivian Pereira, da Fernando Vivas/EXAME.com

São Paulo - A decisão da Cyrela Brazil Realty de reduzir a estimativa de vendas contratadas para este ano, anunciada na véspera, foi vista como um passo certeiro em meio ao cenário de desaquecimento do setor imobiliário no último ano.

A construtora e incorporadora informou na noite de terça-feira que prevê vendas na faixa entre 6,9 bilhões e 8 bilhões de reais em 2012, contra meta anterior de 8 bilhões a 8,9 bilhões de reais.

"Vemos a postura da Cyrela em relação aos 'guidances' para 2012 como adequada no novo cenário", afirmou o analista Wesley Bernabé, do BB Investimentos, se referindo ao fato das empresas terem sinalizado, já em 2011, que reduziriam o ritmo de lançamentos, priorizando as vendas.

No mesmo sentido, o analista Guilherme Rocha, do Credit Suisse, considerou os novos números "muito mais realistas", mas fez ressalvas quando à opção da Cyrela de suspender a divulgação de projeção para lançamentos de imóveis.

"O cancelamento das previsões de lançamentos e margem Ebitda pode ser recebido de forma negativa pelo mercado, pois revela uma visão menos confiante no horizonte de curto prazo", disse ele, em relatório.

A última previsão da companhia, feita há vários meses, era de lançar de 8,7 bilhões a 9,8 bilhões de reais este ano.

Ainda assim, o ponto médio da nova estimativa de vendas significa um aumento de quase 15 por cento em relação às vendas contratadas apuradas em 2011, de 6,5 bilhões de reais, abaixo da faixa prevista de 6,9 bilhões a 7,7 bilhões de reais.

"Os números são consistentes com a estratégia da companhia de buscar um equilíbrio entre crescimento e rentabilidade", afirmou a equipe da Ativa, em relatório.

As ações da Cyrela operavam com valorização de 1,79 por cento às 11h52, cotadas a 16,47 reais, enquanto o Ibovespa subia 1,03 por cento.

Gafisa sobe após receber proposta de fundo para compra de ações

Um fundo de investimento teria feito proposta para comprar todas as ações da companhia no mercado.

Ney Hayashi, da Claudio Rossi/EXAME.com

São Paulo - A Gafisa SA, terceira maior empresa do setor imobiliário brasileiro em receita, caminha para o maior ganho em dois dias em quase um mês. Um fundo de investimento teria feito proposta para comprar todas as ações da companhia no mercado.

A Gafisa subia 6,7 por cento, para R$ 5,09, às 14:22, maior alta do Ibovespa hoje. Fechando nesse nível, os papéis acumulariam a maior valorização em dois dias desde 3 de janeiro.

A empresa recebeu proposta de um fundo de investimento e o negócio será anunciado em breve, segundo pessoa a par do assunto que pediu anonimato porque as discussões são privadas. A pessoa preferiu não dizer o nome do fundo comprador.

“Uma oferta faria sentido, considerando que a ação não tem andado bem recentemente e está bem barata agora”, disse Felipe Miranda, que ajuda a administrar R$ 150 milhões em ativos como analista da Gradius Gestão, em entrevista por telefone de São Paulo. “A gente teria que ver exatamente quais seriam os termos desse negócio para ver se isso seria positivo ou não para a empresa.”

A assessoria de imprensa externa da Gafisa disse que a empresa não comenta rumores de mercado.

A Gafisa subiu 6 por cento ontem, após o Relatório Reservado dizer que a empresa seria adquirida por investidores americanos, que comprariam todas as ações em circulação da companhia, citando um funcionário não identificado.

Emiliano acusa empreendimento em Angra de uso indevido de sua marca

ELIANE TRINDADE - COLABORAÇÃO PARA A FOLHA

A direção do Emiliano está reunindo provas do uso indevido do nome do hotel, que virou referência na hospitalidade de luxo em São Paulo, na comercialização do Frad.E Hotel, Marina, Golf & Vilas, empreendimento milionário em Angra dos Reis (RJ).

Em fase de lançamento, o projeto imobiliário de R$ 350 milhões é comandado pela família Borges, dona do Hotel do Frade e do terreno, pela incorporadora Kara José e pelo fundo imobiliário Polo Capital. A administração da hotelaria do empreendimento está a cargo do grupo HG, de Roberto Geolas, um ex-funcionário do Emiliano.

É aí que começa o imbróglio, que pode acabar nos tribunais. Os corretores do Frad.E Vilas dão a entender que o HG é ligado ao Emiliano e o citam aos potenciais compradores, conforme comprovou a Folha ao abordar três corretores e ouvir deles citação a Geolas e expressões como "modelo Emiliano".

"Não temos nenhuma relação com o negócio. A associação do empreendimento em Angra com a nossa marca é indevida. Por que precisa induzir o consumidor a algo que não é verdadeiro?", questiona Carlos Alberto Fernandes Filgueiras, dono do Emiliano, que ligou há algumas semanas a um dos sócios do empreendimento, Carlos Borges, pedindo que não fosse feito vínculo com seu hotel.

A confusão veio a público após reportagem no jornal "Brasil Econômico", em 27 de dezembro, quando foi feita a primeira associação entre o grupo HG, o Emiliano e o Frad.E Vilas, cujos sócios atribuem a confusão a um "engano". "Nem sei te explicar o porquê", diz Edson Kara, da Kara José. "Nada a ver com o Emiliano", diz Carlos Borges.

Roberto Geolas creditou a ação dos corretores a um engano. "Teve um problema aí. Um mal-entendido. O que posso falar é que é um hotel de luxo, tipo Fasano", afirma.

As diárias vão variar de R$ 1.200 a R$ 2.000.

Ações da Gafisa se aproximam da resistência

O mercado acionário brasileiro acumula mais de 13,77% de alta este ano e alguns papéis têm aproveitado o momento para devolver parte das perdas apresentadas no ano  passado. As ações ordinárias da Gafisa (GFSA3) podem se aproximar da resistência (ponto que, se superado, indica a possibilidade de continuidade de movimento de alta da ação) que é de R$ 6,78. Com o fechamento de ontem, que ficou em R$ 5,05, a tendência de alta pode ser verificada nesta quinta-feira (2/2). De acordo com Silvia Zanotto, analista da Prosper Corretora, o suporte de R$ 4,93 (patamar que, se perdido, aponta para uma chance de queda em sequência), apesar de superado, ainda encontra-se próximo da cotação de quarta-feira.

“Foi um movimento de forte de alta, que chegou a ser superior a 8%, no entanto, ao longo do dia a ação acabou devolvendo um pouco dos ganhos”, comentou. Caso o ciclo de altas da companhia prossiga até a resistência, seria a quebra de um movimento de queda dos papéis. “A tendência de baixa teve início em novembro de 2010 e o desempenho dos últimos dias pode significar a inversão deste sinal”, ponderou a analista. Entre as possíveis razões para a escalada dos papéis da incorporadora estão rumores de que a empresa poderá ser comprada por outra companhia. Além disso, o setor de construção civil esteve entre as principais altas do Ibovespa no mês de janeiro, representado pela MRV, Brookfield e pela PDG Realty. Humberto Domiciano

Sam Zell e GP podem voltar a controlar a Gafisa

Investidor americano e fundo de private  equity foram acionistas da construtura no passado

Denise Carvalho

Os rumores sobre a venda da Gafisa para fundos de investimentos americanos transformaram a bolsa ontem em um grande  cassino para as ações da construtora.

Investidores e analistas do segmento passaram o dia especulando que o mega investidor Samuel Zell e o fundo de private equity GP, que foram acionistas da Gafisa no passado,articularam- se para voltar à empresa. As informações que circulavam no mercado davam conta  que o negócio foi fechado na semana passada e será anunciado nos próximos dias. O combustível que acendeu as especulações foram as movimentações das ADRs (American Depositary Receipts), que são recibos de ações negociados no mercado americano, na quinta-feira da semana passada. A Gafisa é a única empresa de atividade imobiliária com ADRs nos Estados Unidos. Desde então, os preços das ações não pararam de subir. Ontem, a ação da Gafisa disparou 5,87%, movimentando um volume financeiro de R$ 248,2 milhões. O giro foi o maior registrado pela Gafisa desde 30 de novembro do ano passado, quando a companhia movimentou R$ 336 milhões. A valorização de ontem foi o terceiro melhor desempenho do Ibovespa,  o principal índice da BM&F Bovespa, e representou o quinto pregão consecutivo de alta.

Desde o dia 26 de janeiro, as ações da empresa se valorizaram 18,8%. Isso significa que em apenas uma semana, a empresa obteve quase todo o ganho do mês - desde o início do ano, as ações subiram 22,5%. Um fundo ouvido pelo BRASIL ECONÔMICO avalia que uma oferta com pelo menos 30% de ágio sobre o valor da empresa na bolsa pode pode motivar os acionistas a vender sua participação. A Procurados, a Gafisa, o fundo GP e representantes de Zell no Brasil informaram que não comentam rumores.

As ações da Gafisa se valorizaram 5,8% ontem com rumores de que o bilionário americano e o fundo de investimentos compraram a empresa.

Após 30 anos, Rio retoma construção de imóveis mistos

 

Por Paola de Moura | Do Rio

O Edifício Galeria Menescal, entre a Avenida Nossa Senhora de Copacabana e Rua Barata Ribeiro, em Copacabana, no Rio de Janeiro, é um marco de um modelo de construção corriqueiro entre os anos 40 e 80. Naquela época, as construtoras uniam num único ambiente salas comerciais, escritórios e apartamentos residenciais num único prédio. O objetivo era facilitar a vida dos moradores e garantir tráfego os ambientes comerciais, além de aumentar o ganho no investimento imobiliário.

No entanto, o grande volume de pessoas circulando numa área residencial e principalmente a insegurança fizeram com que este tipo de empreendimento não fosse mais tão valorizado pelo comprador.

Quase 30 anos depois, as construtoras do Rio voltam a investir em empreendimentos que misturam áreas comerciais com residenciais. Vice-presidente da RJZ Cyrela, Rogério Zylbersztajn explica que o modelo agora é outro e exige um espaço muito maior. "São áreas delimitadas dentro de um projeto grande que oferece moradia, serviços e até hotéis". Para Zylbersztajn, a população rejeitou este tipo de empreendimento quando não havia o caos urbano. "Hoje o trânsito faz com que você perca horas para se locomover. As distâncias são muito maiores e ter a possibilidade de oferecer os serviços próximos reduz custos."

Os novos projetos não misturam num único ambiente áreas residenciais com as comerciais, mas contemplam tudo em uma região com paisagismo organizado com prédios residenciais, outros comerciais, além de pequenos shopping centers.

Pesquisa realizada pela construtora, que investe em vários bairros neste modelo em parceria com a Carvalho Hosken na Barra, mostra que o negócio está atraindo grande número de investidores de outros Estados. Segundo dados da construtora, entre 2009 e 2010, o número de vendas para pessoas de fora do Rio cresceu 247%. A maioria é formada por mineiros, paulistas e moradores de Brasília. "Mas fazemos muitas vendas para goianos, gaúchos, paranaenses, e até paraenses e amazoninos. Todos moram fora do Rio, não são estrangeiros que estão vivendo aqui", afirma Zylbersztajn.

O negócio é tão positivo que até um empreendimento lançado às vésperas do Natal, no dia 20 de dezembro, foi praticamente todo vendido. A Dominus Engenharia construiu o Link Office Mall Stay, na Avenida Ayrton Senna na Barra, com valor geral de vendas (VGV) de R$ 366 milhões, no qual incluía condomínio residencial com serviços de 87 apartamentos, um mall com 155 lojas e quatro prédios comerciais num total de 402 salas. "Nosso objetivo era atingir o investidor. Além dos cariocas, muita gente que estava passando férias no Rio aproveitou para comprar. Havia muitos mineiros e também capixabas", conta Marcelo Oliveira, diretor da Dominus. Segundo ele, a mistura das unidades agora é uma tendência, desde que tenha um projeto paisagístico e segurança independente para cada área.

Como esses modelos exigem grande áreas, estão concentrados onde há mais terrenos, como na Barra da Tijuca, no Recreio e em Jacarepaguá. Mas há também projetos mais populares na Zona Norte em cidades como Itaboraí, onde está o Complexo Petrolífero do Estado do Rio de Janeiro (Comperj) e em Itaguaí, onde está a Companhia Siderúrgica do Atlântico.

A PDG está construindo em Del Castilho, na Zona Norte da cidade o Rio Parque, com VGV de R$ 400 milhões. Será o primeiro condomínio da região com residencial, salas comerciais e pequeno mall de 29 lojas, numa área de 43 mil metro quadrados. A construtora também lançou, no ano passado, empreendimento no Centro de Itaboraí com valor geral de vendas (VGV) de R$ 300 milhões.

Já a João Fortes investiu no outro lado da região metropolitana. Em Itaguaí, lançou, em 2011, o Fusion Work & Live. Serão seis prédios no centro, com um comercial, um apart-hotel, um residencial com serviços e outros três residenciais, com VGV de R$ 170 milhões.

Top Tree Tower Vila Mariana

40m² a 550m² de Área Privativa
1, 2, 10, 20 Vagas
Rua Dr. Amâncio de Carvalho, 110
Vila Mariana - São Paulo/SP

BREVE LANÇAMENTO NA VILA MARIANA.
Top Tree Tower - Vila Mariana.
O novo empreendimento Comercial com várias opções de junção.
Sala e Laje Tipo de 40 a 407 m² com 1 e 10 vagas.
Sala e Laje Duplex de 55 a 550 m² com 2 e 20 vagas.

O que importa mais: tamanho ou localização do imóvel?

As vantagens de se morar em um imóvel maior e afastado da área central ou em um pequeno e muito bem localizado

São Paulo - Via de regra, as primeiras coisas a serem definidas quando começamos a procurar um imóvel para alugar é a região de interesse e o preço. Mas entre um imóvel maior, porém mais afastado da área central ou um pequeno, mas muito bem localizado, por qual você optaria?

Alexandre Lafer Frankel, CEO da Vitacon Incorporadora, é categórico: “as pessoas vão preferir apartamentos menores e bem localizados àqueles longe do centro e com grande metragem”.

De fato, em grandes cidades, onde o trânsito e o transporte público são um grande problema, morar muito longe do trabalho, da faculdade, da escola das crianças ou de qualquer local freqüentado rotineiramente pode dificultar, e muito, o dia a dia.

De fato, em grandes cidades, onde o trânsito e o transporte público são um grande problema, morar muito longe do trabalho, da faculdade, da escola das crianças ou de qualquer local freqüentado rotineiramente pode dificultar, e muito, o dia a dia.

Segundo pesquisa divulgada recentemente pela rede Nossa São Paulo, em parceria com o Ibope, o paulistano vê o transito como o segundo maior problema da cidade, atrás apenas da saúde. A pesquisa relata que as pessoas gastam, em média, 2h49 se locomovendo dentro de São Paulo. “A mobilidade urbana já é uma das questões mais importantes para o paulistano, já que hoje as pessoas gastam 30% do seu tempo útil presas no engarrafamento”, diz Frankel.

Justamente por isso, ele acredita que as pessoas vão preferir morar perto do trabalho e da escola dos filhos, mesmo tendo um apartamento com metragem menor. “Isso afeta também o tema da sustentabilidade, que vem sendo pauta importante entre as famílias paulistanas. Ao morar perto do trabalhadores, por exemplo, usa-se menos o carro, o que – consequentemente – diminuiu a poluição”.

Mas o tempo gasto no trânsito é também o argumento de muita gente que opta por morar longe e, até mesmo, em outros municípios, ainda que tenham que viajar todos os dias para trabalhar na metrópole. Para essas pessoas, o tempo gasto no trânsito de São Paulo é praticamente o mesmo gasto com a viagem para chegar até o trabalho na capital. Nessa balança, preço e qualidade de vida somam pontos para a escolha de um imóvel maior e mais afastado.

E você, o que escolheria?

Em ruínas, galpões da Mooca são tombados

Imóveis pertenceram às Indústrias Reunidas Matarazzo, que marcaram história da cidade

RODRIGO BRANCATELLI - O Estado de S.Paulo

Parte de um dos maiores complexos industriais que já existiram na América Latina, os galpões das Indústrias Reunidas Fábricas Matarazzo no bairro da Mooca, na zona leste de São Paulo, foram tombadas ontem pelo Conselho Municipal de Preservação do Patrimônio Histórico de São Paulo (Conpresp). A boa notícia para a memória paulistana, no entanto, esbarra em anos de decadência e abandono do antigo complexo, que hoje está reduzido apenas a algumas paredes e fachadas degradadas.

O processo de tombamento dos galpões localizados na Rua Borges de Figueiredo, entre os números 680 e 828, corre no Conpresp desde 2007.

Na reunião de ontem, o órgão de patrimônio avaliou ser necessário conservar o que restou das Indústrias Matarazzo por considerar a "importância histórica da implantação da antiga linha ferroviária da São Paulo Railway, bem como das instalações industriais e armazéns de matérias primas e mercadorias no processo de industrialização da cidade".

Deverão ser preservados agora os elementos remanescentes da arquitetura industrial do local - que abrigou ainda a Société Établissements Duchen e a Companhia Fiat Lux -, além de uma chaminé datada de 1911.

O problema é que, apesar do tombamento, pouco restou das Indústrias Reunidas Fábricas Matarazzo. Paredes e coberturas caíram com as chuvas, o tempo e o descaso - segundo moradores da região, algumas construtoras também tentaram a provocar a queda de algumas paredes dos imóveis abandonados da região, para forçar o Conpresp a não tombar os endereços históricos da Mooca, hoje uma das áreas mais disputadas pelo mercado imobiliário.

O terreno dos galpões, por exemplo, já pertence a uma construtora, que tem protocolado na Secretaria Municipal de Habitação um projeto de construção de dois prédios de 7 andares e 25 metros de altura, com subsolo para 133 vagas de estacionamento. Para aprovar o projeto, a construtora terá de incorporar de alguma forma as paredes e fachadas das Indústrias Matarazzo no empreendimento.

Bovespa. O Conpresp também aprovou ontem projeto de restauro do prédio da Bovespa, na Rua 15 de Novembro, e instalação de sinalização do Circuito Ciclístico Turístico Cultural, no centro de São Paulo.

Cidade não tem política pública para imóveis históricos

01 de fevereiro de 2012 | 3h 05

O Estado de S.Paulo

Cenário: Rodrigo Brancatelli

Em todo o mundo, há exemplos de áreas degradadas de antigos galpões industriais que foram restaurados e revitalizados com apoio do poder público, como Puerto Madero, em Buenos Aires, na Argentina, e Pul 5, em Zurique, na Suíça. Esse locais ganharam museus, restaurantes, livrarias... Já em São Paulo nunca houve política pública para dar destinação adequada a imóveis históricos. Poucos foram os exemplos de recuperação, como a Casa das Caldeiras, o Palácio das Indústrias ou o Memorial do Imigrante. O resultado natural foi a degradação.

"Essa política pública deveria ter sido formulada há mais de 20 anos, para dar um fim adequado aos imóveis históricos da cidade", diz o pesquisador e fotógrafo Douglas Nascimento, autor do blog São Paulo Antiga (www.saopauloantiga.com.br) e integrante do Instituto Histórico e Geográfico de São Paulo. "Hoje só sobraram ruínas. Por isso, a única destinação em que pensam é fazer prédios, demolir o que sobrou para construir espigões residenciais ou comerciais. Por mais triste que possa parecer, temos de encarar a realidade: os galpões da Mooca são um exemplo disso. Nossa política de patrimônio está muito atrasada, há décadas infelizmente."

A presença de marcos históricos importantes na capital, como os grandes galpões do início da industrialização, acaba virando não solução, mas interferência no mercado imobiliário. Na Mooca, dos quase 150 mil m² que poderiam dar lugar a espigões residenciais na região, mais de 100 mil m² estão comprometidos por processos de tombamento. Muitos dos endereços congelados contam a história do passado fabril do bairro, marcado pela presença de empreendedores italianos. As Indústrias Matarazzo foram um desses grandes símbolos da memória da Mooca - no auge, nos anos 1950, a empresa empregava 30 mil pessoas em quase 100 empresas nos setores metalúrgico, químico, têxtil, de alimentos, limpeza, embalagens e materiais de construção. Hoje, sobraram apenas os tijolos.

Projeto de revitalização da Luz depende de decisão judicial

Prefeitura de São Paulo pediu reconsideração de liminar que suspende projeto de valorização de área no centro da cidade.

FELIPE FRAZÃO - O Estado de S.Paulo

A Prefeitura de São Paulo apresentou à Justiça anteontem um pedido de reconsideração da liminar que trava o andamento do projeto de revitalização do bairro da Luz, no centro da capital. Lançado em 2009, o Nova Luz pretende reurbanizar uma área degradada, com dezenas de imóveis vazios, desocupados ou abandonados e invadidos.

Para promover a transformação urbana na área de 356 mil m², o projeto precisou de uma lei que regulamentasse a chamada concessão urbanística à iniciativa privada. A Justiça, no entanto, suspendeu o projeto quinta-feira, acatando questionamento popular sobre os custos de execução e a falta de discussão com os moradores e comerciantes que serão afetados pelas mudanças.

O Nova Luz já havia passado por um questionamento constitucional em abril do ano passado. E teve o licenciamento ambiental atrasado, quando a Prefeitura ficou proibida de expedir licenças por uma decisão provisória da Justiça. A Prefeitura conseguiu recorrer das duas decisões. E o licenciamento foi retomado depois do Natal.

Pela lei, a intervenção será feita por uma empresa ou um consórcio vencedor da concorrência da Nova Luz. O custo total das obras estimado pelos órgãos municipais chega a R$ 1,1 bilhão. O Executivo paulistano justificou a necessidade da concessão como alternativa aos investimentos públicos. Mas, para o projeto sair do papel, o secretário municipal de Desenvolvimento Urbano calcula que ao menos R$ 355 milhões do Tesouro Municipal terão de ser gastos.

Para incorporadoras que se interessarem pelo projeto, a contrapartida seria a exploração comercial dos imóveis desapropriados - venda ou aluguel.

O projeto é complexo. O perímetro - delimitado por 45 quarteirões, entre os bairros da Luz e da Santa Ifigênia - fica ao lado da cracolândia. Ruas seriam remodeladas, com arborização e instalação de mobiliário urbano "verde" e característico do centro. Pela proposta - elaborada pelas empresas Concremat, Cia. City, Aecom Technology Corporation e Fundação Getúlio Vargas -, prédios dariam lugar a praças.

A Avenida Rio Branco, por exemplo, seria reconfigurada para ter uma faixa a menos, em prol de uma ciclovia. A Rua Vitória, reduto de usuários de crack, seria transformada em boulevard.

O governo do Estado e a Prefeitura levariam para a região equipamentos culturais e de Educação. Haveria um misto de prédios comerciais, empresariais, de entretenimento e habitacionais - alguns de interesse social.

A transformação deve ocorrer em fases, com obras parciais em quarteirões predeterminados ao longo de, no mínimo, 15 anos - o prazo se inicia somente após o fim da concorrência.

Imóveis do Rio valeriam 15% menos sem UPPs

Estudo realizado por um consultor brasileiro e por um economista americano avaliou mais de 54 mil ofertas em 153 bairros da cidade

01 de fevereiro de 2012 | 3h 04

ALEXANDRE RODRIGUES / RIO - O Estado de S.Paulo

A ocupação de favelas por Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) respondeu sozinha por 15% da valorização recente do mercado imobiliário do Rio e por quase metade da redução das disparidades entre os preços dos imóveis nos bairros beneficiados pela expulsão de quadrilhas armadas.

A conclusão consta de estudo realizado pelo consultor brasileiro Claudio Frischtak e pelo economista americano Benjamin Mandel, integrante do grupo de pesquisa econômica do Federal Reserve (Fed), o banco central dos EUA, em Nova York.

Nos últimos três anos, o valor dos imóveis em bairros disputados como os da zona sul do Rio chegou a subir mais de 150%. Embora parte desse movimento seja atribuído à redução da criminalidade pelas UPPs, o estudo é o primeiro a isolar essa influência entre outros fatores que impulsionam o mercado imobiliário carioca, como o aumento da renda e do crédito e a recuperação econômica do Rio com a atração de investimentos e eventos.

Frischtak e Mandel, que apresentam hoje o estudo na Fundação Getúlio Vargas (FGV), no Rio, construíram essa métrica com base no banco de dados do portal de classificados Zap. Uma equipe liderada por eles avaliou mais de 54 mil ofertas de venda em 153 bairros do Rio registradas no site entre 2007 e 2008.

Em entrevista ao Estado, os economistas explicaram que compararam a trajetória de alta nos preços do Zap do entorno das favelas ocupadas com a de bairros que não sofreram essa influência direta.

Eles ainda construíram uma espécie de índice de Gini (indicador de desigualdade social) dos imóveis entre 2008 e 2011. A medida da desigualdade entre os preços de casas e apartamentos no Rio caiu de 0,290 para 0,265 no período, indicando valorização maior dos imóveis que tinham as cotações mais baixas antes das ocupações. O estudo aponta que 45% desse efeito se deve às UPPs, que beneficiaram mais os imóveis perto de favelas.

"Isso mostra que as UPPs são eficazes não só na redução do crime, mas na restauração do valor dos imóveis. A base de dados nos permitiu calcular que os imóveis da cidade teriam se valorizado 15% menos sem elas, o que indica um efeito muito significativo da violência na destruição do valor imobiliário", diz Frischtak, ex-economista do Banco Mundial.

"A redução da disparidade dos preços mostra que a segurança é um fator de redistribuição de riqueza, já que a casa é o principal patrimônio das pessoas."

Mandel lembra que a pesquisa avaliou apenas o impacto no asfalto, no mercado imobiliário formal. "Se pudéssemos avaliar os valores dos imóveis informais, no interior das favelas, provavelmente esse efeito de distribuição de riqueza seria ainda maior", diz.

Ideia. Visitante recorrente do Rio, Mandel integra um grupo do Fed em Nova York que estuda métodos de precificação de ativos. Autor de um conhecido trabalho sobre a valoração de obras de arte no mercado de galerias e leilões, ele conta que a ideia de estudar os imóveis do Rio surgiu de uma conversa com Frischtak sobre a imprecisão das estimativas de valorização de imóveis no Rio que costumam acompanhar os anúncios de cada nova UPP.

"Não há estudos similares no mundo sobre essa relação entre segurança e valor imobiliário, mas mostramos que há forte influência da segurança no ambiente econômico. Além de gerar mais impostos com a valorização imobiliária, a cidade mais segura atrai mais facilmente negócios e serviços."

Para Frischtak, os efeitos da atual política de segurança do Rio na valorização dos imóveis podem ser potencializados se o critério para a expansão das UPPs passar a seguir os índices de criminalidade.

Atualmente, características geográficas das comunidades e a localização no corredor turístico da zona sul e dos locais em que serão realizados jogos da Copa de 2014 e da Olimpíada de 2016 parecem definir a escolha das comunidades beneficiadas.

O estudo pode ser encontrado, a partir de hoje, na versão em inglês, no site de estudos do Fed de Nova York (http://newyorkfed.org/research)e deverá ser publicado numa revista acadêmica econômica americana.

Valorização varia, mas é maior na zona sul carioca

01 de fevereiro de 2012 | 3h04

RIO - O Estado de S.Paulo

Os resultados do estudo sobre a as UPPs na valorização dos imóveis no Rio são diferentes entre os 21 bairros influenciados pela pacificação de favelas avaliados. O que mais se beneficiou foi o Leme, na zona sul, onde a ocupação do Morro do Chapéu Mangueira, em 2009, foi responsável por um acréscimo de 21,2% na valorização dos imóveis.

Na zona norte, os decadentes Rio Comprido e Estácio tiveram alta de 19,5% nos imóveis com a UPP do Complexo de São Carlos. Outras UPPs na região valorizaram o mercado imobiliário do Grajaú (17%), Vila Isabel (10,8%) e Tijuca (8%).

Já a contribuição das unidades da Cidade de Deus e do Batam, na zona oeste, foi negativa. Segundo os pesquisadores, isso pode estar relacionado com a menor redução dos índices de criminalidade nessas áreas. Nas UPPs da Mangueira e da Providência também prevaleceu contribuição negativa, mas a disparidade nos resultados das metodologias testadas não permitiu uma conclusão precisa.

Rodrigo Feliciano, diretor operacional da Brasil Brokers Ética, sentiu que as UPPs reduziram a desigualdade no valor de imóveis, principalmente em bairros da zona sul do Rio como Leme e Copacabana.

Segundo ele, até pouco tempo o risco associado à vista de uma favela obrigava os vendedores a dar um desconto alto para vender um imóvel, criando grande disparidade entre unidades de um mesmo quarteirão ou até de um mesmo prédio. Hoje, calcula, a diferença entre imóveis semelhantes com e sem vista para o morro fica entre 5% e 10%.

"A UPP ajudou a recompor o preço de plantas excelentes que ficaram muito tempo desvalorizadas enquanto outros imóveis mais distantes da favela valorizavam. Alguns preços dobraram ou quase triplicaram. Há uma tolerância maior à vista para o morro, mas ainda é um fator que desvaloriza. A diferença está caindo a cada dia, mas não acredito numa equiparação", avalia.

Rosângela Couto, corretora da imobiliária Kasanova com 30 anos de experiência na zona sul, conta que está mais fácil vender um imóvel com vista para a favela, mas lembra que a chegada da segurança foi acompanhada de poucas obras de infraestrutura. "Antes, havia o receio de bala perdida, mas, tirando o crime, a imagem da janela é a mesma. Não é agradável." Para ela, muitos proprietários desses imóveis têm exagerado, elevando preços na tentativa de recuperar anos de desvalorização de uma só vez.

Feliciano acredita que a valorização dos imóveis mostra que as pessoas estão confiantes na perenidade das UPPs, mas concorda que os preços subiram demais. "As vendas diminuíram em 2011 por causa da alta e deve haver um ajuste agora", acrescenta.

Aluguel tem alta recorde na cidade de São Paulo

Contratos novos registram aumento de 18% em 2011, diz sindicato do setor. Especialistas esperam reajustes com mais moderação ao longo deste ano, por conta de desaceleração na área.

MARIANA SALLOWICZ - DE SÃO PAULO

O aluguel residencial na capital paulista teve alta recorde no ano passado. Quem buscou apartamento ou casa para locação na cidade encontrou valores 18,48% maiores em dezembro de 2011 do que um ano antes. Trata-se da maior variação registrada em uma comparação anual desde 2005, início da série histórica do Secovi-SP (sindicato da habitação).

Enquanto isso, os contratos de aluguel em andamento subiram em ritmo menor, seguindo a variação do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), usado como referência na maioria dos acordos. O índice, calculado pela Fundação Getulio Vargas, teve alta de 5,1% no ano.

O reajuste acima do índice, no entanto, pode ser negociado entre as partes após o período estipulado no documento, quando é prorrogado.

"Há uma forte demanda, e a oferta, apesar de crescente, não tem acompanhado esse ritmo, o que tem inflacionado a locação nova", diz Francisco Crestana, vice-presidente de gestão patrimonial e locação do Secovi-SP.

Segundo o economista José Pereira Gonçalves, especialista em mercado imobiliário, com o aumento da renda, as pessoas têm mais disponibilidade para gastar com moradia, o que permite reajustes maiores. "Muitos elevam as despesas."

Crestana afirma que aqueles que investiram na compra de imóveis buscam uma maior rentabilidade. "O aluguel mensal ainda fica em torno de 0,6% do valor da casa ou apartamento", relata.

Além disso, há uma parcela de potenciais compradores que têm optado pelo aluguel por causa da alta no preço dos imóveis. "Muitos não conseguem adquirir porque a prestação é elevada. Outros acreditam que o valor possa cair e esperam", diz o vice-presidente do Secovi-SP.

RITMO MENOR

Para especialistas, o resultado de 2011 não será superado neste ano. "A previsão é de elevação em ritmo menor. Continuamos com oferta de crédito, o que impulsiona o mercado, mas deverá haver uma desaceleração da economia", diz Crestana.

Gonçalves também prevê uma elevação mais moderada. "O mercado chegou a um patamar adequado."

Entre os bairros que apresentaram as maiores altas no ano está a Vila Prudente (zona leste), chegando a 123% nos apartamentos de dois dormitórios em bom estado de conservação. A Pompeia (zona oeste) também teve destaque, com 66,8% em imóveis de um quarto.

ANÁLISE

O bom-senso tem de prevalecer no trato entre proprietários e inquilinos

MARIA INÊS DOLCI - COLUNISTA DA FOLHA

NÃO HÁ COMO ESCAPAR: ESTÁ CADA VEZ MAIS CARO MORAR NAS CIDADES EM PROCESSO DE CRESCIMENTO ECONÔMICO

Não foi surpresa a alta dos preços dos aluguéis em São Paulo em 2011 -18,48% de reajuste nos novos contratos. Afinal, a especulação imobiliária não se contentaria só com a hipervalorização nas vendas das residências.

Quem depende de aluguel tem de ficar atento, pesquisar muito e negociar com proprietários ou imobiliárias. Há argumentos que pesam nessa queda de braço.

Antes de qualquer conversa, verifique os preços dos aluguéis nas imediações. Isso dará base para mostrar ao locador que sua proposta de correção estará no nível médio das disponíveis na área.

Caso o aluguel esteja muito abaixo desse padrão, a negociação terá menor espaço para sua proposta.

Há que considerar que o aluguel não é o único custo de um imóvel. O IPTU e o condomínio pesam cada vez mais no bolso da classe média. Demonstre ao proprietário o valor total de locação.

Além disso, em prédios mais antigos, manutenção, obras, pintura e extras do condomínio também encarecem a moradia. Devem ser listados e apresentados com o valor que se propõe a pagar.

Por último, mas não menos importante, argumente que você é bom pagador, zela pelo imóvel, sem necessidade de discussões nem brigas.

Parece uma observação simples, mas é fundamental nesse tipo de negócio. Mesmo que a lei assegure o pagamento, maus locatários podem atrasar o processo com chicanas judiciais -e assim o dono ficar sem receber.

Apesar de todas considerações, não há como escapar: está cada vez mais caro morar nas cidades brasileiras em processo acelerado de desenvolvimento econômico.

Todos comemoram o fato de o Brasil crescer ao mesmo tempo que outros países, ricos e desenvolvidos, marcam passo e enfrentam crises. Um dos preços a pagar é a falta de infraestrutura para atender os novos consumidores.

Nesses momentos, o bom senso deveria prevalecer sobre a ganância. Afinal, proprietários, crises são cíclicas, e bons relacionamentos, mais importantes que a ânsia pelo lucro imediato.

MARIA INÊS DOLCI, 57, advogada formada pela USP com especialização em business, é especialista em direito do consumidor e coordenadora institucional da ProTeste.

Gafisa lidera altas

As ações da Gafisa lideraram as altas do Ibovespa ontem, novamente com especulações sobre uma possível oferta de compra para a companhia. O papel fechou com valorização de 6%, cotado a R$ 4,77. Ao longo do dia, o papel chegou a subir 8%. Procurado pela reportagem, o presidente da Gafisa, Duilio Calciolari, disse que não comenta "esse tipo de especulação". A empresa passa por uma reestruturação e, desde o fim do ano passado, cresceram no mercado preocupações com o seu endividamento. Em dezembro, a Gafisa fez uma emissão de notas promissórias de R$ 230 milhões, a uma taxa de 125% do CDI, considerada alta pelo de mercado. Na ocasião, Calciolari, em entrevista ao Valor, afirmou que um ano antes a empresa havia feito sua primeira emissão de notas a 119% do CDI e, naquele momento, a curva esperada para a Selic (taxa básica de juros) era ascendente. Em dezembro, a empresa captou a 125% do CDI, mas com uma expectativa de mercado de que a Selic caia. Por essa razão, avaliava o executivo, não teria havido tanta diferença em relação à operação do ano anterior. Calciolari afirmou ainda que empresa estava buscando recursos naquele momento por "razões estratégicas", sem detalhar quais.

Gafisa vira alvo de rumores e ação sobe

Ações da empresa valorizam 6% com notícias sobre aquisição

Denise Carvalho - dcarvalho@brasileconomico.com.br

A Gafisa, uma das maiores construtoras e incorporadoras do Brasil, é considerada hoje um prato cheio para investidores e fundos de investimentos que queiram fazer uma oferta hostil pelo controle da companhia. Prova disso foi a forte arrancada das ações da empresa ontem na bolsa por causa de rumores sobre a negociação de venda da companhia para investidores americanos. As ações encerraram o pregão nesta terça- feira com alta de 6%, cotadas a R$ 4,77, liderando o desempenho entre as empresas que compõem o Ibovespa, o principal índice da BM&F Bovespa, que avançou 0,48%. É o maior patamar registrado pela Gafisa deste 16 de dezembro do ano passado. Naquele dia, a ação fechou o dia cotada a R$ 5,09. Na sexta-feira passada, conforme adiantou o BRASIL ECONÔMICO ON-LINE, analistas que cobrem o mercado imobiliário já mencionavam em seus relatórios que esperam a venda da Gafisa, em razão da tendência de queda do preço de suas ações, enquanto os principais concorrentes do setor seguem em ritmo de recuperação desde o início do ano. “A Gafisa vem de uma tendência de baixa mais longa e nas últimas semanas”, afirma o analista técnico Leandro Ruschel, sócio da Leandro & Stormer, em entrevista ao site do BRASIL ECONÔMICO.

Há pelo menos um ano, a Gafisa é objeto de especulações de que investidores estão interessados em comprar a construtora.

Isso ocorre porque os papéis da companhia estão baratíssimos. Hoje, o valor de mercado da Gafisa é de R$ 2 bilhões- muito longe do que chegou a valer em novembro de 2010, quando bateu em R$ 6,4 bilhões. A Gafisa se tornou mais suscetível a rumores e um alvo de aquisições por causa de sua estrutura societária. Hoje, a construtora tem todo o seu capital social disperso no mercado. Os 100% de suas ações estão pulverizadas e cerca de 60% estão nos Estados Unidos. Nenhum investidor detém, sozinho, mais de 5% das ações da empresa.

Para um fundo de investimento que detém participação na Gafisa ouvido pelo BRASIL ECONÔMICO, é provável que uma oferta seja aceita por parte dos acionistas, insatisfeitos com os fracos resultados da companhia e, em particular, com a Tenda - que desistiu de empreendimentos já vendidos por tentar reduzir os prejuízos. A Gafisa encerrou o terceiro trimestre de 2011com dívida bruta R$ 3,4 bilhões, com caixa de R$ 912 milhões. ■

Cyrela reduz suas previsões para 2012

Por Chiara Quintão | De São Paulo

Depois de já ter sinalizado que uma provável redução de metas de lançamentos e vendas para 2012 seria divulgada até o fim de janeiro, a Cyrela Brazil Realty anunciou, ontem, que deixou de ter projeção do Valor Global de Vendas (VGV) dos lançamentos deste ano e confirmou a diminuição da estimativa para o total comercializado.

A companhia reduziu sua meta de vendas contratadas em 2012 para a faixa de R$ 6,9 bilhões a R$ 8 bilhões. A projeção anterior era de R$ 8 bilhões a R$ 8,9 bilhões. Considerando o ponto médio das estimativas, houve redução de 11,8%. Na comparação com os R$ 6,49 bilhões vendidos no ano passado, é projetado crescimento de 14,8%. A Cyrela cancelou sua meta de lançamentos para o ano de R$ 8,7 bilhões a R$ 9,8 bilhões.

Conforme o vice-presidente financeiro da Cyrela, José Florencio Rodrigues, a informação, ao mercado, apenas da meta de vendas contratadas, significa uma "mensagem da administração" de qual será o foco da companhia. Ao longo das próximas semanas, em conversas com o mercado, a Cyrela deverá sinalizar quais são suas expectativas em relação aos lançamentos, de acordo com o executivo.

A companhia informou ontem também que a Living, seu braço de baixa renda, terá participação de 34% a 42% no VGV a ser lançado no ano. "Em 2011, essa participação já era de 34%. Queremos ter um portfólio mais balanceado", diz Rodrigues.

A projeção de margem bruta foi revisada do patamar de 31% a 35% para a faixa de 30% a 34%. A Cyrela já havia informado que sua expectativa em relação à margem bruta para o ano continuava no patamar de 32%. No acumulado de janeiro a setembro de 2011, a margem bruta foi de 27,9%. A empresa deixou de ter meta de margem Ebitda.

Em meados de janeiro, o executivo informou que era provável que a Cyrela revisasse para baixo, até o fim do mês, suas metas de lançamentos e vendas. Na ocasião, ele informou que não se tratava de medida decorrente de retração de demanda, mas da diretriz adotada pela companhia de crescer de forma mais orgânica para ter melhor controle de custos.

Num ambiente em que rentabilidade e geração de caixa são as palavras de ordem, a expectativa do mercado é que o setor de incorporação imobiliária, em geral, tenha desaceleração do crescimento em 2012, e o maior limite para a expansão das incorporadoras é, justamente, a capacidade de execução de projetos.

Patrimônio avalia prédios em frente à Pinacoteca

Criação de complexo imobiliário será analisada por órgãos de preservação. Projeto prevê lojas, cinemas, escritórios e apartamentos com prédios de até 20 andares no Brás

VANESSA CORREA - DE SÃO PAULO

Em meio a construções de alta relevância histórica como a Pinacoteca, o degradado bairro do Brás, no centro, vai ganhar um conjunto de lojas, hotel, cinemas, escritórios e apartamentos de R$ 140 milhões, com prédios de até 20 andares de altura.

Mas isso se os órgãos do patrimônio histórico concordarem. É que o Complexo Multiuso Tiradentes vai ficar bem em frente à Pinacoteca do Estado, entre o quartel da Rota e o Seminário de São Cristóvão, e a menos de 500 metros da estação da Luz e do Museu de Arte Sacra, todos bens tombados.

Se, por um lado, o projeto pode encontrar resistência para ser aprovado, por outro, especialistas acreditam que ele seria benéfico para levar desenvolvimento da cidade em direção à zona leste.

Os lançamentos nos antigos bairros industriais, a nova fronteira do mercado imobiliário, começaram na Vila Leopoldina, Barra Funda, Mooca e Tatuapé. Mas, desde 2009, Brás, Bom Retiro e Pari tiveram 12 prédios residenciais lançados, segundo a Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio).

São 2.832 novos apartamentos, enquanto entre 2007 e 2009 foram apenas 800 novas unidades.

"A tendência é acontecer o mesmo que aconteceu com a Mooca três anos atrás", diz Luiz Paulo Pompeia, da Embraesp.

MUDANDO A DIREÇÃO

Embora a região venha ganhando lançamentos, um empreendimento de R$ 140 milhões no Brás, como o do Complexo Tiradentes, significa uma "reversão na lógica de ter sempre a região Sudoeste como a área que recebe os grandes investimentos", diz a urbanista Nádia Somehk, da FAU-USP.

Ela é a relatora deste processo no órgão do patrimônio histórico paulistano.

Como o projeto deve ter uma aprovação mais complicada, devido à proximidade de tantos bens tombados, Somehk diz que vai propor que ele tramite de forma conjunta nas esferas federal (Iphan), municipal (Conpresp) e estadual (Condephaat) do patrimônio histórico.

BOM GOSTO

José Pedro Oliveira Costa, professor da FAU-USP e conselheiro do Condephaat, diz que um projeto desse porte, em uma região de grande relevância cultural, "é sempre preocupante".

Ele acredita, no entanto, que a renovação de áreas deterioradas seja desejável, "em princípio".

"[...] O volume [dos edifícios] deve ser considerado. Mas o principal é que sejam de bom gosto, com excelente arquitetura."

Vistta 180º

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3, 4 Dorms - 2, 3 Suítes
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Localizado na Rua Almeida Lisboa, 98 - Saúde - São Paulo.

"Minha Casa" quer retomar contratações este ano e dar mais atenção à baixa renda

Por Samantha Maia | De São Paulo

O programa federal Minha Casa, Minha Vida contratou em 2011 457.005 unidades residenciais. O resultado equivale a 23% da meta de 2 milhões de moradias em quatro anos. O ritmo foi inferior ao de 2010, quando foram assinados 661 mil contratos, devido ao atraso nas contratações para a faixa de renda mais baixa (famílias com ganhos de até R$ 1,6 mil), que só foi retomada em setembro por causa da definição de novas regras para o programa.

Para 2012, o governo aposta num reforço das contratações, chegando a 600 mil moradias, puxada principalmente por essa primeira faixa de renda, segundo o presidente da Caixa Econômica Federal, Jorge Hereda. "A nossa expectativa para a primeira faixa é de 300 mil unidades a serem contratadas em 2012", disse Hereda, após reunião com empresários da construção ontem em São Paulo, com a presença do ministro da Fazenda, Guido Mantega, e da ministra do Planejamento, Miriam Belchior. Para a segunda faixa de renda (de R$ 1,6 mil a R$ 3,1 mil) são esperadas 250 mil contratações, e para a terceira (R$ 3,1 mil a R$ 5 mil), de 50 mil.

Apenas cinco Estados concentraram 55% das contratações do Minha Casa, Minha Vida em 2011: São Paulo, com 87,5 mil casas, Minas Gerais (49 mil), Paraná (41 mil), Goiás (39,5 mil) e Rio Grande do Sul (36 mil). Também tiveram um forte desempenho os Estados do Rio de Janeiro (34 mil), Santa Catarina (20 mil) e Bahia (21 mil).

Os maiores avanços em relação ao ritmo de contratação em 2011 em relação à primeira fase do programa, contudo, foram os Estados de Goiás - que saltou de 38 mil contratações em 2009 e 2010 para 88 mil em 2011 -, o Mato Grosso do Sul - de 14 mil para 25,5 mil no mesmo período -, e o Paraná, de 58 mil para 99 mil na mesma comparação. Além deles, o Amapá, que tem um desempenho muito fraco no programa desde o início, conseguiu superar em 2011 as contratações da primeira fase do Minha Casa, Minha Vida. Foram contratadas no ano passado no Amapá 2,1 mil moradias, frente a 1,6 mil em 2009 e 2010.

O Sudeste contratou 176.971 casas em 2011, com destaque para o resultado de São Paulo, que assinou 87,5 mil contratos. Apesar do Estado encontrar grande dificuldade em viabilizar investimentos para a faixa mais baixa de renda, por causa do alto preço dos terrenos nas regiões metropolitanas, a produção nas outras duas faixas de renda, que concentram famílias com renda entre R$ 1,6 mil a R$ 5 mil, continuam fortes.

No Rio de Janeiro, onde foram contratadas 34 mil casas, o secretário de Habitação, Rafael Picciani, diz que para viabilizar a construção de casas para famílias com renda até R$ 1,6 mil, o governo estadual prevê liberar terrenos e R$ 150 milhões de contrapartida com infraestrutura urbana, além de terrenos. A meta é incentivar a produção de 190 mil unidades habitacionais na segunda fase do programa federal. "Na capital e em municípios maiores, nossa intenção é destinar esforços para o Minha Casa, Minha Vida, pois nos permite atingir público maior", diz o secretário.

O Nordeste fechou 2011 com 92.299 unidades habitacionais contratadas pela Caixa. A Paraíba teve um grande impulso nas contratações, conseguindo fechar 10,5 mil contratos, que representam 41% do resultado obtido na primeira fase do programa (abril de 2009 a dezembro de 2010). A Bahia é o Estado do Nordeste que mais contratou (21 mil moradias).

Na região Norte, as contratações de moradias populares pela Caixa somaram 31.141 unidades em 2011. O Estado que mais contratou foi o Pará (13 mil), enquanto em Roraima foram apenas 117 unidades.

No Sul, onde 97 mil habitações foram contratadas, os três Estados apresentaram um desempenho forte, comparado aos resultados da primeira fase do programa. Segundo o secretário de Habitação do Rio Grande do Sul, Marcel Frison, o Estado deve passar a complementar com R$ 3 mil a produção de casas do Minha Casa, Minha Vida para famílias de mais baixa renda. "A intenção é conseguir incentivar dessa forma um total de 20 mil moradias nos quatro anos de governo", diz ele.

Segundo o ministro Mantega, o programa Minha Casa, Minha Vida é uma das principais apostas do governo em 2012 para superar a meta de crescimento da economia de 4% do PIB. "É um programa importante para viabilizar os investimentos necessários para que o Brasil possa em 2012 ter uma taxa de crescimento mais elevada do que tivemos no ano passado", disse ele após reunião com empresários em São Paulo.

Para incentivar os investimentos, a ministra Miriam Belchior afirmou que discutiu com os empresários medidas que possam reduzir o custo, buscando a redução de prazos. "Identificamos questões que atrasam o investimento e aumentam o custo, como o atraso na liberação do habite-se, nas ligações de água e de energia, e nos cartórios." O aumento do preço das moradias para a faixa de mais baixa renda, grande reivindicação dos empresários, está fora de discussão, diz a ministra. "Ainda não é o momento de reajuste", disse.