Imóveis do Rio valeriam 15% menos sem UPPs

Estudo realizado por um consultor brasileiro e por um economista americano avaliou mais de 54 mil ofertas em 153 bairros da cidade

01 de fevereiro de 2012 | 3h 04

ALEXANDRE RODRIGUES / RIO - O Estado de S.Paulo

A ocupação de favelas por Unidades de Polícia Pacificadora (UPPs) respondeu sozinha por 15% da valorização recente do mercado imobiliário do Rio e por quase metade da redução das disparidades entre os preços dos imóveis nos bairros beneficiados pela expulsão de quadrilhas armadas.

A conclusão consta de estudo realizado pelo consultor brasileiro Claudio Frischtak e pelo economista americano Benjamin Mandel, integrante do grupo de pesquisa econômica do Federal Reserve (Fed), o banco central dos EUA, em Nova York.

Nos últimos três anos, o valor dos imóveis em bairros disputados como os da zona sul do Rio chegou a subir mais de 150%. Embora parte desse movimento seja atribuído à redução da criminalidade pelas UPPs, o estudo é o primeiro a isolar essa influência entre outros fatores que impulsionam o mercado imobiliário carioca, como o aumento da renda e do crédito e a recuperação econômica do Rio com a atração de investimentos e eventos.

Frischtak e Mandel, que apresentam hoje o estudo na Fundação Getúlio Vargas (FGV), no Rio, construíram essa métrica com base no banco de dados do portal de classificados Zap. Uma equipe liderada por eles avaliou mais de 54 mil ofertas de venda em 153 bairros do Rio registradas no site entre 2007 e 2008.

Em entrevista ao Estado, os economistas explicaram que compararam a trajetória de alta nos preços do Zap do entorno das favelas ocupadas com a de bairros que não sofreram essa influência direta.

Eles ainda construíram uma espécie de índice de Gini (indicador de desigualdade social) dos imóveis entre 2008 e 2011. A medida da desigualdade entre os preços de casas e apartamentos no Rio caiu de 0,290 para 0,265 no período, indicando valorização maior dos imóveis que tinham as cotações mais baixas antes das ocupações. O estudo aponta que 45% desse efeito se deve às UPPs, que beneficiaram mais os imóveis perto de favelas.

"Isso mostra que as UPPs são eficazes não só na redução do crime, mas na restauração do valor dos imóveis. A base de dados nos permitiu calcular que os imóveis da cidade teriam se valorizado 15% menos sem elas, o que indica um efeito muito significativo da violência na destruição do valor imobiliário", diz Frischtak, ex-economista do Banco Mundial.

"A redução da disparidade dos preços mostra que a segurança é um fator de redistribuição de riqueza, já que a casa é o principal patrimônio das pessoas."

Mandel lembra que a pesquisa avaliou apenas o impacto no asfalto, no mercado imobiliário formal. "Se pudéssemos avaliar os valores dos imóveis informais, no interior das favelas, provavelmente esse efeito de distribuição de riqueza seria ainda maior", diz.

Ideia. Visitante recorrente do Rio, Mandel integra um grupo do Fed em Nova York que estuda métodos de precificação de ativos. Autor de um conhecido trabalho sobre a valoração de obras de arte no mercado de galerias e leilões, ele conta que a ideia de estudar os imóveis do Rio surgiu de uma conversa com Frischtak sobre a imprecisão das estimativas de valorização de imóveis no Rio que costumam acompanhar os anúncios de cada nova UPP.

"Não há estudos similares no mundo sobre essa relação entre segurança e valor imobiliário, mas mostramos que há forte influência da segurança no ambiente econômico. Além de gerar mais impostos com a valorização imobiliária, a cidade mais segura atrai mais facilmente negócios e serviços."

Para Frischtak, os efeitos da atual política de segurança do Rio na valorização dos imóveis podem ser potencializados se o critério para a expansão das UPPs passar a seguir os índices de criminalidade.

Atualmente, características geográficas das comunidades e a localização no corredor turístico da zona sul e dos locais em que serão realizados jogos da Copa de 2014 e da Olimpíada de 2016 parecem definir a escolha das comunidades beneficiadas.

O estudo pode ser encontrado, a partir de hoje, na versão em inglês, no site de estudos do Fed de Nova York (http://newyorkfed.org/research)e deverá ser publicado numa revista acadêmica econômica americana.

Valorização varia, mas é maior na zona sul carioca

01 de fevereiro de 2012 | 3h04

RIO - O Estado de S.Paulo

Os resultados do estudo sobre a as UPPs na valorização dos imóveis no Rio são diferentes entre os 21 bairros influenciados pela pacificação de favelas avaliados. O que mais se beneficiou foi o Leme, na zona sul, onde a ocupação do Morro do Chapéu Mangueira, em 2009, foi responsável por um acréscimo de 21,2% na valorização dos imóveis.

Na zona norte, os decadentes Rio Comprido e Estácio tiveram alta de 19,5% nos imóveis com a UPP do Complexo de São Carlos. Outras UPPs na região valorizaram o mercado imobiliário do Grajaú (17%), Vila Isabel (10,8%) e Tijuca (8%).

Já a contribuição das unidades da Cidade de Deus e do Batam, na zona oeste, foi negativa. Segundo os pesquisadores, isso pode estar relacionado com a menor redução dos índices de criminalidade nessas áreas. Nas UPPs da Mangueira e da Providência também prevaleceu contribuição negativa, mas a disparidade nos resultados das metodologias testadas não permitiu uma conclusão precisa.

Rodrigo Feliciano, diretor operacional da Brasil Brokers Ética, sentiu que as UPPs reduziram a desigualdade no valor de imóveis, principalmente em bairros da zona sul do Rio como Leme e Copacabana.

Segundo ele, até pouco tempo o risco associado à vista de uma favela obrigava os vendedores a dar um desconto alto para vender um imóvel, criando grande disparidade entre unidades de um mesmo quarteirão ou até de um mesmo prédio. Hoje, calcula, a diferença entre imóveis semelhantes com e sem vista para o morro fica entre 5% e 10%.

"A UPP ajudou a recompor o preço de plantas excelentes que ficaram muito tempo desvalorizadas enquanto outros imóveis mais distantes da favela valorizavam. Alguns preços dobraram ou quase triplicaram. Há uma tolerância maior à vista para o morro, mas ainda é um fator que desvaloriza. A diferença está caindo a cada dia, mas não acredito numa equiparação", avalia.

Rosângela Couto, corretora da imobiliária Kasanova com 30 anos de experiência na zona sul, conta que está mais fácil vender um imóvel com vista para a favela, mas lembra que a chegada da segurança foi acompanhada de poucas obras de infraestrutura. "Antes, havia o receio de bala perdida, mas, tirando o crime, a imagem da janela é a mesma. Não é agradável." Para ela, muitos proprietários desses imóveis têm exagerado, elevando preços na tentativa de recuperar anos de desvalorização de uma só vez.

Feliciano acredita que a valorização dos imóveis mostra que as pessoas estão confiantes na perenidade das UPPs, mas concorda que os preços subiram demais. "As vendas diminuíram em 2011 por causa da alta e deve haver um ajuste agora", acrescenta.