Preço de imóvel deve estabilizar a partir deste ano

Maria Luiza Filgueiras, editora de Finanças Especialistas e empresas do setor preveem fim da disparada nos valores, mas ainda não projetam desvalorização das unidades Gustavo Machado e Luciano Feltrin

A disparada dos preços dos imóveis verificada no Brasil nos últimos anos está chegando ao fim. Empresas e analistas do setor ouvidos pelo BRASIL ECONÔMICO, estimam que o auge das valorizações está perto do fim e que o ramo imobiliário residencial deverá enfrentar uma estabilidade de preços a partir de 2012. Até o ano passado, a valorização das unidades seguiu em ritmo quatro vezes maior que a variação do Índice Nacional da Construção Civil (INCC), da Fundação Getúlio Vargas (FGV), e que acompanha a variação de custos do setor. Enquanto o indicador avaliado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) mostrou encarecimento de 26,3% dos imóveis comercializadas em 2011, o INCCfoi de 7,6%.

Esse descolamento, que existe desde 2007, deve acabar a partir deste ano. Isso não quer dizer que os imóveis vão se desvalorizar. Eles apenas terão preços mais em linha com a inflação para o setor. Segundo Fernanda Rezende, diretora da Fitch Ratings, espera- se que os preços dos imóveis residenciais estagnem. Ao menos até 2013, a diretora afirma não haver espaço para redução dos valores. “Alguns ajustes podem acontecer neste ano. Ainda há uma forte demanda, fundamentada no déficit habitacional e crescimento da renda. Os financiamentos facilitados pelo governo federal também dão base para a sustentação dos imóveis”, explica. Celso Petrucci, economista chefe do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi), concorda com a avaliação. “Não descartamos a possibilidade de que os preços possam subir. Em algumas praças, (os imóveis) podem valorizar, em outras desvalorizar.

Mas, definitivamente, não aumentará como antes”, diz o economista. Em linha com o sindicato, empresas do setor acreditam que o mercado de imóveis residenciais mostrará maior desaceleração em 2012. “Não concordo com estagnação, mas não deve haver a alavancagem de preços que vimos nos últimos anos”, diz Marc Hofling, diretor nacional de vendas da Gafisa. Segundo a Brookfield, a demanda está mudando, aumentando o critério sobre a aquisição de imóveis. “Percebemos que os clientes estão exigentes em relação à marca, qualidade e visibilidade do produto”. Imóveis comerciais Também aquecido nos últimos anos, o mercado de imóveis comerciais pode passar pelo mesmo processo de acomodação de preços, ao qual parece fadado os residenciais. No entanto, as análises divergem. Fábio Maceira, presidente da consultoria imobiliária Jones Lang LaSalle, ressalta que é preciso diferenciar o valor do aluguel e do imóvel para projetar um possível teto no preço. “A maior oferta por imóveis comerciais em São Paulo e, principalmente, no Rio de Janeiro, este ano, deve estabilizar os preços da locação, que estão próximos do seu limite.”

Quando Maceira se refere aos valores de negociação de  imóveis comerciais o cenário muda. Como esse valor é composto por custos de construção e embute também a expectativa de retorno financeiro para compradores que adquirem unidades como investimento, ainda há espaço para que os valores subam. “Com a queda da taxa de juros reais, muitos investidores migram parte dos recursos para imóveis, o que eleva os preços.” Esses compradores, entre os quais estão pessoas físicas, famílias de alta renda e fundos especializados, não costumam se desfazer dos imóveis com rapidez ou facilidade, lembra Maceira,descartando que uma queda repentina de valores pode ser motivada por esse movimento. Para Simone Santos, diretora de serviços corporativos da Herzog Imóveis Industriais e Comerciais, os preços das unidades também estão no limite, não somente os de aluguéis. “Investidores e incorporadoras estão migrando para regiões alternativas, como Alphaville. Em regiões saturadas, como Faria Lima, Berrini e Vila Olímpia, em São Paulo, é pouco provável que haja valorização”, diz Santos.■ Com colaboração de Michelle Loureiro

ANÁLISE
Maria Luiza Filgueiras, editora de Finanças - mfilgueiras@brasileconomico

 

Perda de fôlego está refletida nos balanços e no ânimo dos acionistas

O desempenho das ações das construtoras, um dos setores mais bem representados na bolsa de valores brasileira, é um retrato de como investidores e analistas estão interpretando a saúde financeira dessas companhias e a perspectiva para o setor — e não é lá muito animadora. Desde o início do ano passado, o Índice Imobiliário (Imob), composto por papéis de 21 empresas, acumula desvalorização de 23,65% — o índice de referência da bolsa, Ibovespa, perdeu 13,54% no período.

As grandes incorporadoras pesam: a Gafisa caiu 62,31% e a Cyrela 25,48%.AMRV, que despontou como vedete no lançamento do Minha Casa, MinhaVida, graças à atuação no mercado de baixa renda, perdeu 17,19%.

A penalização nas ações pode ser aliviada (ou não) com a divulgação do balanço financeiro de 2011, que sai até março. Nesse período, as construtoras tentam fazer com que o investidores adaptem suas expectativas ao real quadro financeiro. A corretora At va, por exemplo, já alertou que as empresas do setor terão dificuldade em cumprir as metas que deram aos acionistas para receita, vendas e lucros — no caso daMRV, a meta de vendas contratadas deve passar de raspão na faixa mínima, enquanto a Brookfield deve mostrar números bem distantes da proposta inicial para lançamentos e a Gafisa já reviu para baixo essa projeção.

Com o montante de dívida que tomaram para tocar adiante o volume audacioso de lançamentos prometido e garantir terrenos para que aconteçam, o setor está hoje com um dos maiores endividamentos de companhias abertas, na relação entre dívida líquida e geração  de caixa (Ebitda). Por esse motivo, a Cyrela teve perspectiva rebaixada pela agência Fitch. Na ponta do crédito, o cenário também não é excitante. A expectativa da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip) é que o ritmo ainda seja intenso em concessões, mas com expansão abaixo da registrada nos últimos anos. A projeção para financiamentos imobiliários com recursos de poupança é da ordem de 35% para este ano, enquanto o fechamento de 2011 deve apontar 43% de alta — em 2010, foi de 65%.

“É importante lembrar que a maior parte dos financiamentos via poupança vai para imóveis usados, o que significa que o aumento do crédito não está diretamente relacionado ao crescimento do mercado de imóveis novos”, destaca a equipe de análise da corretora Planner, que mantém visão conservadora para o comportamento do setor em 2012, com primeiro trimestre fraco de lançamentos. ■

Investidores compram até 20% das unidades

De acordo com o Secovi, os alvos são os imóveis residenciais menores, próximos a metrôs e universidades, além das unidades para uso comercial

Comprar um imóvel residencial está deixando de ser pensado como  acúmulo de patrimônio. Investidores têm voltado, cada vez mais, seus olhos para o mercado, que apresentou forte expansão nos últimos três anos.

De acordo com Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi), atualmente, até 20% das vendas de imóveis residenciais no estado são feitas para investidores.

Embora não existam dados específicos  sobre aquisição de imóveis por tipo de interesse, Petrucci diz que entende que a demanda de investidores por este tipo de ativo tem aumentado. “É maior que nos últimos anos, mas 20% ainda não é um número significativo”, afirma. Marc Hofling, diretor nacional de vendas da Gafisa, afirma que a procura é maior por apartamentos de menor metragem. Os apartamentos com um ou dois dormitórios são prioridade. “Quanto menor melhor, e quanto mais perto de um metrô ou de uma faculdade também”, diz. “Hoje, 30% ou 40% dos lançamentos neste segmento são vendidos para investidores”.

Segundo a Brookfield, de todas as vendas realizadas entre julho e dezembro de 2011, 13% dos compradores foram pessoas jurídicas. Sendo que até 20% das unidades comercializadas estão relacionadas ao segmento “econômico”. Porém, o número de investidores pode ser muito maior do que o apresentado, já que até 80% das compras de imóveis para  investimento é feita por pessoas físicas, diz Hofling. Oápice da participação de investidores em lançamentos aconteceu em 2010, quando a aquisição de novas unidades superou 40%. “Em 2011 teve uma queda, mas deve retomar em 2012, mesmo com a menor valorização”, comenta Hofling.

No segmento comercial, as  aquisições para este intuito continuam sendo o mote das construtoras. O diretor afirma que até 70% dos lançamentos são absorvidos pelos investidores que pretendem alugar ou esperar  valorização. “É uma área que dá um bom retorno mensal. Muitas vezes, o retorno chega a 1% ao mês”, diz. Fundos de pensão possuem grande interesse neste tipo de empreendimento. De acordo com Silvio Omar Leal, gerente executivo da área de investimentos imobiliários da Previ - Caixa de Previdência dos Funcionários do Banco do Brasil – a participação destes imóveis na carteira de ativos da instituição passou de 2,8%, em 2009, para 4,3% em 2011. A variação significa um aumento de R$ 3,1 bilhões investidos no segmento. “Os ativos  imobiliários costumam ser um hedge natural da carteira, por ter uma rentabilidade (receita de aluguéis) com menor dispersão e consequentemente maior previsibilidade”, diz o gerente do fundo.  Leal, no entanto, não vislumbra a estagnação de preços para imóveis comerciais. “Temos fatores como: uma importante agenda de eventos no Brasil, investimentos em infraestrutura e demanda habitacional ainda reprimida que devem contribuir para manter o mercado aquecido”. ■ G.M.

Setor afasta risco de bolha imobiliária

Analistas do setor descartam qualquer risco de que uma possível bolha possa se formar. De acordo com Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi, existe um equilíbrio entre oferta e demanda, que garante a manutenção dos preços. “Lançamos em 2011 de 35 a 40 mil unidades e comercializamos entre 30 e 35 mil. A oferta está aderente”, afirma.  A possível bolha é sustentada pelo professor Dr. João da Rocha Lima Jr., coordenador do Núcleo de Real Estate da Universidade de São Paulo. Segundo estudo realizado pelo doutor, o descolamento de preços dos imóveis contra o Índice Nacional do Custo da Construção mostra a especulação no setor. Marco Túlio Kalil Ferreyro, economista associado ao Instituto Millenium, explica que este cenário poderia ser aplicado à conjuntura de 2010, e não a atual. “Viamos que em 2010 o Produto Interno Bruto aumentou 7,5%, e o setor de construção acima de 10%. Mas em 2011, com a queda do PIB, a construção civil também perdeu mercado”, diz. O crédito bancário também é um dos portos seguros para evitar uma bolha, diz Petrucci Se comparado a outros mercados problemáticos, o Brasil não possui motivos para se preocupar, avalia Kalil Ferreyro. “Nos Estados Unidos, o crédito imobiliário superava 70% do Produto Interno Bruto. Na Espanha, esta relação supera 45%. Estamos atrás até mesmo do Chile, que possui 11%. Aqui, fechamos o ano em 4,3%”, diz. Em relatório sobre a saúde financeira das incorporadoras, a Fitch Ratings avalia que projetos mais criteriosos e um fluxo de caixa operacional positivo dará fôlego ao setor. “Há uma forte entrada de caixa devido à entrega de lançamentos feitos entre 2008 e 2009”, afirma Fernanda Rezende. ■ G.M.