Aquecimento imobiliário

Por Luciana Monteiro | De São Paulo

Pode-se dizer que 2011 foi um ano em que os fundos imobiliários se consolidaram como uma alternativa de investimento. Os números mostram que, no ano passado, essas carteiras movimentaram R$ 912,46 milhões na bolsa - crescimento de 140% ante o volume de R$ 379,09 milhões registrado em 2010. O total de negócios também cresceu exponencialmente: foram 77.075 transações na bolsa em 2011 para 24.983 negócios em 2010, alta de 208%. O ano de 2011 encerrou com 66 fundos imobiliários registrados e autorizados a negociação nos mercados de bolsa e balcão da BM&FBovespa.

Ao se observar a rentabilidade dessas carteiras no ano passado, vê-se que muitos investidores têm motivos para comemorar. Levantamento da Uqbar Educação & Informação Financeira mostra que há casos de carteiras com retorno acima de 50% - considerando-se a valorização da cota na bolsa e retornos mensais distribuídos aos investidores. Mas atenção: caso o investidor decida comprar agora a cota, terá um retorno proporcionalmente menor, já que terá adquirido a cota por um valor mais alto.

Os ganhos, em média, superam a passos largos a variação de 11,60% do CDI no período, enquanto o Ibovespa teve queda de 18,11%. Vale ressaltar que o estudo considera apenas os portfólios com histórico completo em 2011, ou seja, desconsidera o desempenho dos fundos lançados durante o ano passado.

Ao observar o retorno das carteiras, entretanto, fica evidente que o investidor deve ficar bastante atento ao tipo de fundo na qual aplica, já que há casos de perdas superiores a 38% no ano (ver reportagem abaixo). Nesse caso, são normalmente portfólios que distribuíram ganhos mais modestos aos cotistas e, com isso, tiveram desvalorização de suas cotas em bolsa.

Entre os campeões de rentabilidade, há fundos dos mais diversos tipos - aqueles que investem em escritórios, flats, shoppings ou apenas em papéis imobiliários. No topo da lista entre os mais rentáveis, com 57,46% de ganho, aparece o fundo BB Progressivo. Administrado pela Caixa Econômica Federal (CEF), trata-se de uma carteira que aplica em dois prédios nos quais funcionam o Banco do Brasil, um em Brasília e outro no Rio. "E essas são duas praças em que ocorrem atualmente grandes valorizações dos imóveis comerciais", avalia Vitor Hugo dos Santos Pinto, gerente nacional de fundos para o setor imobiliário da Caixa.

Para o executivo, a valorização da cota no mercado secundário mostra que o investidor é capaz de identificar a aplicação na qual o locatário tem baixo risco de crédito. Segundo Santos Pinto, no ano passado, houve renegociação de contratos e o reajuste foi, em média, de 30% no valor dos aluguéis.

O retorno médio dos fundos imobiliários, de 13%, obtido em 2011 supera o CDI, mas está abaixo do ganho médio de 20% registrado no ano anterior, ressalta Pedro Junqueira, sócio da Uqbar Educação & Informação Financeira. Isso é uma indicação de tendência desse mercado, de retornos talvez não tão altos, visto que há uma desaceleração no mercado imobiliário, avalia o executivo. Houve, no entanto, sinais claros de aumento de liquidez em 2011 e mais de 20 fundos foram lançados.

E a perspectiva é bastante favorável para o setor. A queda da taxa básica de juros favorece a captação em fundos imobiliários, diz Santos Pinto, da Caixa. "Vemos também um amadurecimento dos investidores de varejo e institucionais na aplicação em fundos em relação à aquisição direta de um imóvel, já que as vantagens dos fundos estão mais evidentes", afirma o executivo, lembrando a isenção de imposto de renda sobre os ganhos e a exigência de tíquetes menores.

Com retorno de 46,5%, o fundo Hotel Maxinvest é uma carteira formada por flats e que aproveitou o aquecimento do setor no ano passado para realizar alguns desinvestimentos, conta Vítor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, líder no segmento de fundos imobiliários. Lançado em 2008, o fundo começou a comprar flats justamente num momento em que havia uma superoferta e os preços tinham despencado. "Com a economia crescendo, a recuperação do setor viria e agora vendemos justamente no momento de alta", afirma.

Outras carteiras a trazer alegrias aos investidores foram a Edifício Almirante Barroso, com retorno de 38,5% em 2011, e a Torre Almirante, com rentabilidade de 31,6%, segundo os dados da Uqbar. No primeiro caso, trata-se de um fundo que abriga a sede da CEF no Rio. No segundo, está um dos prédios que abrigam a Petrobras, também na capital carioca. "Os investidores deram um prêmio adicional às duas carteiras por conta da qualidade dos inquilinos e pela escassez elevada de imóveis no Rio", avalia Bidetti.

Já o Brazilian Capital Real Estate Fund I - que encerrou 2011 com rentabilidade de 33,9% - mantém em carteira 13 prédios de escritório. O regulamento da carteira prevê a retenção de parte dos recursos para futuras aquisições. Em dezembro do ano passado, entretanto, o fundo aprovou em assembleia o aumento da distribuição de rendimentos, que passou de 8% ao ano sobre o valor de emissão da cota para 10% ao ano, a serem pagos partir de janeiro deste ano. A previsão inicial do fundo era atingir essa distribuição em 2014. O fundo mantém a meta de retorno de 15% ao ano a partir de 2015.

A percepção de baixo risco do locatário também trouxe ganhos extras ao fundo Caixa Cedae, avalia Santos Pinto, da CEF. Lançado em março de 2010, a carteira teve como objetivo levantar recursos para viabilizar a construção de um edifício na cidade do Rio para posterior locação para a Companhia Estadual de Águas e Esgotos (Cedae) pelo prazo de dez anos.

Outra carteira com retorno acima de 29% é a Excellence, primeiro portfólio lançado composto por Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs). Para Bidetti, da Brazilian Mortgages, o mercado de fundos de CRIs deverá crescer em 2012. "Cada vez mais, a caderneta de poupança caminha para um esgotamento [para o financiamento de empreendimentos imobiliários]", diz. "E o sucessor natural está justamente na securitização, portanto, haverá mais volume de CRIs e, consequentemente, de fundos que aplicam nesses papéis."

Um exemplo desse interesse está justamente na Santander Asset Management. Na semana passada, Luciane Ribeiro, diretora-executiva da gestora, informou que pretender entrar na área de fundos imobiliários neste ano. Segundo ela, a carteira deverá ser composta por títulos como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI). Inicialmente, a ideia é distribuir o fundo entre os investidores de alta renda do segmento private. O portfólio deverá captar entre R$ 100 milhões e R$ 150 milhões.

Dados da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) mostram que, no ano passado, as ofertas registradas de cotas de fundos imobiliários somaram R$ 7,6 bilhões. O total é inferior aos R$ 9,8 bilhões de 2010 - embora muitas ofertas tenham sido registradas naquele ano, algumas não chegaram a ir a mercado. Já em 2009, o volume registrado na autarquia foi de R$ 3,5 bilhões.

www.uqbar.com.br/institucional/oque/guia_FII_2011.jsp

Carteiras perdem com desvalorização de cotas

Apesar das rentabilidades de saltar aos olhos de muitos fundos imobiliários, nem todas as carteiras conseguiram se sair bem em 2011. Alguns portfólios chegaram a encerrar com perda superior a 38% no ano passado, principalmente por conta da desvalorização das cotas no mercado secundário.

É o caso do fundo Panamby, com perda de 38,6% no ano passado, e do Mais Shopping Largo 13, com queda de 38,5%. Outras duas carteiras que sofreram foram a Hospital Nossa Senhora de Lourdes, com perda de 23,3% e o Hospital da Criança, com queda de 10,8% em 2011. No caso desses dois últimos, a desvalorização ocorre justamente porque os dois hospitais do Grupo Nossa Senhora de Lourdes tentam reduzir o valor do aluguel pago aos dois fundos.

O mais novo capítulo dessa briga ocorreu neste início de janeiro. Conforme mostrou o Valor, os dois hospitais obtiveram na Justiça liminar provisória a fim de reduzir o aluguel. No caso do Hospital da Criança, a decisão fixou um aluguel provisório no valor de R$ 442,067 mil mensais ou o valor de 8% do faturamento mensal do hospital. Já o Nossa Senhora de Lourdes, a liminar fixou o aluguel provisório no valor de R$ 1,618 milhão mensais. O total correspondente a 80% do valor do aluguel vigente.

Em novembro, a Brazilian Mortgages já havia informado, via fato relevante, que o hospital tinha deixado de pagar o aluguel referente a outubro. Dias depois do comunicado, o hospital realizou o pagamento. Segundo Vítor Bidetti, diretor da Brazilian Mortgages, todas as medidas cabíveis estão sendo tomadas para resolver a situação.

Com perda de 10,5% no ano passado, o fundo West Plaza vem sofrendo, entre outros motivos, por conta de um projeto para a instalação de salas de cinema, que aguarda aprovação da prefeitura. O shopping está localizado na região da Barra Funda, zona Oeste de São Paulo. "Se houver o desenvolvimento do cinema, o shopping entra em outra dinâmica e, consequentemente, o fundo", afirma Bidetti. "Com a aprovação do cinema, que esperamos que aconteça rapidamente, o fundo conseguirá captar o boom imobiliário da região." (LM)

Ipsis Litteris

Embora os fundos imobiliários sejam normalmente comparados com carteiras de renda fixa, por conta do pagamento mensal de renda aos cotistas, eles são aplicações de renda variável, com cotas normalmente negociadas em bolsa. O investidor deve pensar o fundo imobiliário como uma espécie de ação que distribui dividendos. O valor da ação - no caso, a cota do fundo -, pode subir ou cair na bolsa. E o dividendo distribuído aos acionistas é como se fosse a renda paga ao investidor do fundo mensalmente.

A isenção de imposto de renda (IR) sobre o rendimento das cotas dos fundos imobiliários para a pessoa física deixa essas aplicações ainda mais interessantes neste momento de queda da taxa básica de juros. A isenção só vale, entretanto, se o investidor não tiver mais de 10% do patrimônio total do fundo. A renda distribuída aos investidores mensalmente costuma ser o principal atrativo dessas carteiras.