sexta-feira, 24 de fevereiro de 2012
Muitos vão ter preguiça de ler, mas este texto é para uma minoria mesmo...
Disseram pra ele que as coisas deveriam ser exatamente do jeitinho que são e ponto final. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Disseram pra ele que trabalhar era algo abominável, um mal necessário e um castigo. Disseram que existiriam dias intermináveis que o tempo pareceria nunca passar para que enfim terminasse o martírio de mais um expediente de trabalho. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Disseram pra ele que o diploma era algo tão importante que ele deveria, ainda que sem projeto, sem propósito ou vocação, vagar por uma faculdade, não importasse em qual curso, pois isso deixaria sua família muito orgulhosa. Além disso, disseram que iria rolar muitas festinhas regadas a bastante bebida e maconha, mas que ao final, isso lhe tornaria parte da elite intelectual de nosso país, pois muito poucos no Brasil conseguiram um diploma para pendurar na parede. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Disseram pra ele que correr riscos era uma furada, que um emprego público era o bicho e que os que desejassem construir um projeto grandioso seriam tachados como sonhadores alienados, bitolados, pobres coitados, dignos de pena, alvos de muitas gargalhadas em rodas de amigos. Eles garantiram a ele que esses sonhadores sempre acabam sendo explorados pelo sistema inescrupuloso e insaciável. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Eles também disseram pra ele que horário de trabalho era de 9:00h `as 18:00h, de segunda a sexta e que domingo era dia de assistir Domingão do Faustão, dia de lavar, com o som tocando bem alto, minuciosamente o carro pago em 60 prestações pra depois ir a um churrasco e, ao final do dia, começar a se lamentar porque a segunda feira já está chegando. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Disseram pra ele que a casa própria, paga em 30 anos, financiada por um banco do governo, era sinal de status e segurança, ainda que no final fossem pagos mais de 3 vezes o valor da casa e que isso acabasse lhe prendendo a uma cidade, tirando-lhe a mobilidade de aceitar um desafio profissional ou negócios em outro Estado ou país. Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Disseram pra ele que quem nasce pobre morre pobre, que existiam cartas marcadas, que SOMENTE prosperava quem se envolvesse em algo ilícito, fosse jogador de futebol ou ganhasse na Mega Sena. Disseram que quem não tivesse capital, morreria com suas idéias debaixo do braço e que NADA poderia ser feito para mudar esta situação. Também disseram pra ele que, na dúvida, seria melhor acreditar nisso tudo, do jeitinho que sempre foi, pois acabaria sendo um bom consolo para sua frustração. Disseram também para ele, em todas as rádios e programas de TV, que a melhor filosofia de vida seria: "Deixa a vida me levar, vida leva eu..." Ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Disseram pra ele muitas outras bobagens, como "mais vale o certo do que o duvidoso", que rico é tudo safado, que pobreza é uma virtude, que o Brasil é um país que não tem jeito, que o valor do jovem é muito pequeno, que as coisas são do jeitinho que são e ponto final, dentre muitas outras balelas que infelizmente ele acreditou, não questionou e apenas seguiu a boiada.
Só não disseram pra ele que sucesso é uma ciência exata que todos podem aprender. Também não disseram pra ele que não questionando e apenas seguindo a boiada, ele vai passar pela vida realizando muito pouco, apenas como um a mais na multidão. Também esqueceram de dizer pra ele que o seu valor era enorme e que, independentemente de sua origem, ele poderia mudar o mundo e influenciar a todos ao seu redor.
Esconderam dele que, segundo o Banco Central, nos últimos anos a cada 10 minutos surgiram 18 novos milionários no Brasil, que sua economia é alvo de bilhões de dólares em investimentos internacionais e que apesar de todos os problemas sociais, o Brasil se tornou a 6ª economia do mundo e um dos principais mercados para se empreender.
Que pena que não disseram nada disso pra ele. Por isso, ele terminou sua vida enterrado num cemitério juntamente com todos os seus projetos, sem ter desfrutado da conquista deles com sua família e sem ter deixado legado algum para as próximas gerações. Um grande desperdício...
Flávio Augusto
Geração de Valor
http://migre.me/82Dn3
Há uma bolha imobiliária?
Muito se debate sobre a existência de uma bolha no mercado imobiliário do Brasil. Em geral, as bolhas imobiliárias surgem em economias onde há ambiente permanente de juros baixos. Nada mais distante da realidade brasileira. Apesar dos cortes na Selic, a taxa de juros real ainda é das mais altas do mundo, e os percentuais praticados pelo mercado são muito superiores aos observados em países que passaram por esse processo de valorização insustentável do preço dos imóveis.
Outra característica de mercados suscetíveis à formação de bolhas é a atuação intensa de "flippers", ou seja, investidores que alocam recursos para o mercado imobiliário objetivando um lucro rápido. Eles exploram o setor como alternativa ao mercado de capitais ou como uma fonte de investimento meramente especulativo. Essa atividade aumenta artificialmente o valor do imóvel com o consequente desequilíbrio entre oferta e demanda.
Em que pese o argumento de que certos compradores de imóveis na planta possam estar especulando, vale notar que a natureza desse tipo de financiamento no Brasil é muito distinta de mercados como o americano pré-crise de 2008. Aqui, via sinal e parcelas mensais, o comprador capitaliza por vezes até 30% do valor do imóvel antes da entrega. Lá, compradores na planta investiam valores muito menores. Muitas vezes, sequer pagavam pela opção do direito de compra. E, quando da entrega do empreendimento, caso houvesse redução do valor de mercado do imóvel, muitos não exerciam a opção de compra, aumentando a oferta de imóveis no mercado.
Outro aspecto que se observa é a ausência de produtos no mercado de crédito imobiliário brasileiro, onde o devedor possa financiar mais do que o valor de mercado do imóvel, pagar apenas a parcela referente aos juros da parcela (amortização negativa) ou/e obter crédito sem apresentação de documentação comprobatória de renda. Além disso, o arcabouço regulatório brasileiro é menos fragmentado que o americano. O BC regula e fiscaliza as entidades que concedem crédito imobiliário, diferentemente dos Estados Unidos, onde uma sistemática regulatória complexa possibilitava a existência dos chamados "bancos sombra", que concediam créditos sem avaliação devida da capacidade de pagamento do contratante, e operavam alheios à supervisão do regulador.
No que tange ao mercado de securitização, nota-se que as estruturas existentes no mercado brasileiro não atingiram a complexidade dos instrumentos mobiliários dos Estados Unidos. As estruturas dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) brasileiros (sênior/subordinado, por exemplo) são claras e chegam a ser consideradas até mesmo pueris quando comparadas aos instrumentos de seguro mobiliário ("monoliners") e as complexas estruturas de "collateralized debt obligations" (CDOs), que contavam com mais de 50 séries e títulos respaldando uma única emissão, fato que inviabilizava uma precificação adequada do instrumento.
Nota-se ainda que, embora o mercado de capitais brasileiro esteja evoluindo como instrumento de financiamento da produção imobiliária (vide o sucesso e popularização dos fundos imobiliários), não há o excesso de liquidez que provocou desequilíbrio nos mercados financeiro-imobiliário europeu e americano.
Nesse sentido, dados de abril de 2011 do Banco Central do Brasil indicam que a porcentagem do mercado de crédito imobiliário em relação ao Produto Interno Bruto (PIB) é de menos de 5%, muito inferior do que mercados como o espanhol (61%) e americano (70%). Mesmo crescendo, a disponibilidade do crédito imobiliário no Brasil seguirá sendo, por algum tempo, muito pequena quando comparada a outros países.
Houve um inegável aumento nos preços dos imóveis, em especial nos maiores centros metropolitanos, como Rio de Janeiro e São Paulo. Aí reside a suspeita da existência de uma bolha. Todavia, em vez de especulativa, tal valorização reflete o crescimento e estabilização da economia brasileira, o gatilho da chamada janela demográfica e o crescimento da capacidade de consumo e tomada de crédito de uma parcela considerável da população, que até então estava alheia ao mercado financeiro-imobiliário. Além disso, a inflação, embora estável, ainda impacta no mercado da construção civil com aumentos nos custo da matéria prima e mão de obra.
Sabe-se que as bolhas especulativas são inerentes ao capitalismo e infelizmente sua identificação normalmente ocorra apenas com o benefício da retrospectiva. Embora não se observe sinais de que o mercado brasileiro esteja sob a égide de um processo especulativo, é importante que haja instrumentos para avaliação quantitativa da evolução dos preços dos imóveis para que reguladores, autoridade monetária e demais participantes do mercado financeiro-imobiliário monitorem a apreciação dos ativos imobiliários e enderecem os excessos adequadamente.
Os índices hoje existentes no Brasil muitas vezes refletem os preços de venda ofertados (ou pedidos) por construtoras e corretores imobiliários, carecendo de uma metodologia que corroborem uma análise robusta e precisa. Um bom exemplo seria a adoção de um índice semelhante ao Case-Shiller Index dos Estados Unidos, com metodologia de âmbito nacional, porém representando a oscilação de preço em milhares de localidades, respeitadas as peculiaridades de cada região. Tal índice é alimentado por todos os participantes do mercado financeiro-imobiliário americano e reflete operações efetivamente realizadas em uma determinada área ou cidade. Naturalmente, a mera existência de tal índice não significa uma proteção contra processo especulativo, como se depreende da própria experiência americana. Porém, a existência de instrumentos e réguas adicionais permitirá que se aprenda com os erros e eventualmente mitigando, ou mesmo evitando, um processo especulativo no Brasil.
Frederico Porto é executivo da BFRE-Brazilian Finance & Real Estate. Graduado em direito pela PUC-SP, mestrado na University of Pennsylvania Law School.
Empreendimento comercial menor é tendência no setor
FRANCISCO REGIS - ESPECIAL PARA A FOLHA
O lançamento de salas comerciais no ano de 2011, em São Paulo, registrou crescimento 24% maior em relação ao ano anterior. Esse comportamento não é aleatório. Deve-se principalmente ao deficit desse tipo de empreendimento no Estado, sobretudo na região metropolitana.
Além desse fator, outros aspectos colaboram para a compra de um imóvel comercial. Os empreendedores e demais agentes ligados ao setor imobiliário já notaram que o tripé baixo preço de venda, facilidade de pagamento e rentabilidade são grandes incentivadores para a aquisição, o que se consolida como uma forma de investimento.
Em diversas pesquisas de campo, as construtoras mapearam as regiões com carência nesse tipo de empreendimento e como ele pode ser facilmente quitado pelos compradores/investidores. Isso ocorre por as salas comerciais terem uma média de 30 m² a 40 m² de área útil, enquanto um imóvel residencial tem entre 60 m² e 90 m². Como o tamanho da sala é menor, o preço de venda consequentemente diminui.
Esse valor mais baixo faz com que esse investimento se torne muito rentável. O rendimento com aluguel de um imóvel comercial na média fica entre 0,6% e 0,8% ao mês do valor investido no imóvel, ante 0,4% a 0,6% de rentabilidade no residencial.
Por ser de valor mais baixo, esse empreendimento, se comprado na planta, pode ser facilmente pago até as chaves, o que facilita a aquisição de mais de um conjunto, por exemplo, permitindo a ampliação do espaço e o atendimento a diversos públicos no momento da locação.
O que se percebe é que não serão só as salas comerciais que terão expansão na quantidade de lançamentos nos próximos anos. Empreendimentos pequenos, como flats/unidades hoteleiras, por exemplo, que atualmente estão em falta, tendem a ser um novo foco de lançamento.
FRANCISCO REGIS é professor do curso de pós-graduação em negócios do mercado imobiliário da FIA.
O 'timing' de Sam Zell na Gafisa
O Estado de S.Paulo
O investidor americano Sam Zell é famoso no mercado por quase sempre acertar a hora de entrar e sair de um negócio. Na Gafisa, ele comprou ações na baixa em 2005 e 2008, vendeu na alta em 2010 e pode tentar repetir a experiência agora. Ele já se desfez de fatias da empresa quando seu valor de mercado era 2,6 vezes o que vale hoje.
Sam Zell entrou na Gafisa em 2005, antes de ela abrir o capital. Pagou R$ 135 milhões por uma fatia de 32% da empresa. Em 20 de outubro de 2008, comprou mais ações - na época, seu valor de mercado era de R$ 2,209 bilhões, segundo dados da Economática.
De lá para cá, saiu aos poucos. Em 1º de outubro de 2010, vendeu uma fatia de 3% da construtora, cujo valor de mercado somava R$ 5,8 bilhões. E, só desta vez, faturou cerca de R$ 175 milhões. Em 2 de agosto de 2011, saiu de vez do capital da Gafisa. Ela valia menos que no ano anterior (R$ 3,14 bilhões), mas ele ainda lucrou ao vender 2,7% da empresa por R$ 85 milhões.
"Ele saiu num excelente timing", disse um executivo do setor. Uma sequência de problemas, como atrasos de obras e consumo excessivo de caixa, muitos relacionadas à aquisição da Tenda, vieram à tona depois e desvalorizaram os papéis da companhia. Hoje, a Gafisa vale R$ 2,207 bilhões e voltou a despertar o interesse de Sam Zell. "Ele conhece a empresa e sabe que está barato", disse o concorrente. Com a notícia do eventual retorno à Gafisa, a ação subiu 13,8% na última semana.
Investimento em imóvel comercial atrai jovens
Há 5 anos, investimento em aluguel ou revenda tinha público mais velho. Maior chance de ganho está nas lajes corporativas, que têm retorno superior ao de salas comerciais.
CAROLINA MATOS - MARIANA SALLOWICZ - DE SÃO PAULO
O investidor de pequenas salas comerciais, que compra imóveis na capital paulista para alugar ou revender, ficou mais jovem e tem renda menor do que há cinco anos.
Um estudo feito pela imobiliária Lopes para a Folha mostra que o público que procura imóveis nesse perfil tem, em média, 43 anos e renda familiar mensal de R$ 23 mil.
Há cinco anos, a idade média superava os 50 anos e a renda familiar era o dobro.
Os investidores eram quase sempre empresários bem sucedidos -havia pouco espaço para assalariados. Agora, 25% são executivos contratados por companhias.
O estudo considerou os compradores de empreendimentos da imobiliária em 36 bairros da cidade.
Edgar Nunes, 36, é um dos investidores recentes. Diretor de uma multinacional, Nunes comprou sete salas em um empreendimento em Santo Amaro (zona sul) lançado em 2009. Já vendeu cinco.
"Como as unidades esgotaram no lançamento, houve grande procura por revenda. Vendi as cinco depois de um mês e obtive 10% de ganho", diz. "Agora, o m² que custava R$ 6.500 supera R$ 9.000 [alta de 38%]. A previsão de entrega é 2013 e estou pensando se vendo ou alugo."
No estudo, os investidores se dividem de forma equilibrada entre os que procuram salas para revender e os que pretendem alugar.
"Hoje, conta para o investidor não só a rentabilidade no curto prazo, mas também a composição de um patrimônio para o futuro", diz Mirella Parpinelle, diretora da Lopes.
LAJES CORPORATIVAS
No aluguel comercial, o grande potencial está nas lajes corporativas, com custo a partir de R$ 30 milhões.
O retorno mínimo para locação fica em 0,8% ao mês, enquanto que as salas comerciais rendem 0,6% -patamar do aluguel residencial.
No Tesouro Direto, o investidor pode ter hoje na casa de 0,8% ao mês -10% num ano, sem o desconto de imposto.
"O mercado de salas comerciais seguirá crescendo", diz Roberto Coelho da Fonseca, diretor da Coelho da Fonseca.
SP lança recorde de escritórios em 2011
Foram mais de 7.000; desde 2008, tamanho médio encolheu 30%, para 43 m², mas preço do m² subiu 54%, para R$ 11 mil. A culpa é de terrenos escassos e mais caros; Santo Amaro (na zona sul) e Perdizes (na oeste) se destacam.
MARIANA SALLOWICZ - CAROLINA MATOS - DE SÃO PAULO
O lançamento de salas comerciais na capital paulista em 2011 foi o maior da história, chegando a 7.259 unidades, segundo dados da Embraesp (Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio) obtidos pela Folha.
O levantamento começou em 1985. O total é 24% maior que o de 2010 e o triplo do observado em 2008. Também houve recorde na região metropolitana (12.118 unidades).
Com terrenos mais escassos e caros na capital, os novos escritórios encolheram, o que ajuda a explicar o maior número de unidades, e o valor de venda do metro quadrado aumentou.
De acordo com a Embraesp, entre 2008 -ano em que o boom do setor imobiliário começou- e 2011, o tamanho médio das salas comerciais lançadas diminuiu 30%, de 61 m² para 43 m².
O preço médio do metro quadrado subiu 54%, de R$ 7.083 para R$ 10.887 -dados se referem à capital paulista.
"Os terrenos em São Paulo estão mais escassos", diz João Crestana, presidente do conselho consultivo Secovi-SP (sindicado da habitação).
"Além disso, considerando o ajuste [alta] de preços dos imóveis, unidades menores são comercializadas com mais facilidade", afirma.
Roberto Coelho da Fonseca, diretor de incorporação da imobiliária Coelho da Fonseca, diz que a empresa começou a investir no lançamento de salas de até 25 m².
"Dessa forma, o valor do imóvel não fica tão alto e conseguimos alcançar o investidor iniciante no mercado imobiliário comercial."
NOVA GEOGRAFIA
Entre os bairros que mais se destacaram quanto ao aumento de salas comerciais novas, estão Santo Amaro (zona sul), Barra Funda e Perdizes (zone oeste).
"Na zona sul, as salas se destinam, principalmente, a prestadores de serviços, como consultores, que atendem grandes empresas da região da Berrini", diz Mirella Parpinelle, diretora de atendimento da Lopes.
Já na zona oeste, novos empreendimentos residenciais de alto padrão fazem crescer a demanda por outros serviços, como o médico.
"Sempre houve lançamentos de salas comerciais em endereços mais nobres, como o Itaim", diz Luiz Paulo Pompéia, diretor da Embraesp.
"Agora, cresceu a demanda em bairros fora desse eixo. Para despachantes e dentistas, basta um espaço pequeno para atender."
Coelho da Fonseca prevê mais crescimento nesse mercado. "O estoque de salas em São Paulo é baixo."
Para Pompéia, o preço está "no limite" em algumas regiões, como o Paraíso (zona sul), em que o valor médio do metro quadrado de área útil chegou a R$ 20 mil em 2011.
"Mas ainda há espaço para valorização em muitos locais, como Vila Leopoldina (zona oeste)", afirma. No bairro, o metro quadrado está em R$ 8.942.
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